Hausordnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.2 Ermessen der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer haben bei der Erstellung der Hausordnung ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen betreffend Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung. Dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.^[1] Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung, kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.

Weniger streng sind die Voraussetzungen für ein gerichtliches Eingreifen dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen geht. Auch bei der Entscheidung darüber ist aber die Verwaltungsautonomie der Wohnungseigentümer zu beachten.

Eine ergänzende richterliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht eingeräumten Entscheidungsermessens nur eine einzige Entscheidung als richtig erscheint. Denn andernfalls wäre es bei der Vielzahl der denkbaren sinnvollen oder zweckmäßigen Verhaltensregeln einem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, die Gemeinschaft ständig mit der Forderung nach weiteren Regelungen zu überziehen und der Mehrheit seinen Willen aufzuzwingen.^[2]

Hinweis

Keine unbilligen oder willkürlichen Regelungen

Unbillige und willkürliche Regelungen sind zu vermeiden. Wohnungseigentümer dürfen nicht unnötig und in unzulässiger Weise in ihren Rechten – oder in ihrem Vertrauen auf ein Recht – beeinträchtigt werden.^[3] Beliebig viele sowie unnötige und unübliche Verbote und Einschränkungen der Mitgebrauchsrechte kann eine Hausordnung nicht anordnen. Dies würde dem weitgehenden Nutzungs- und Verfügungsrecht über das Sondereigentum und dem Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums widersprechen.

Lehnen die Eigentümer den Beschluss über eine geforderte Hausordnungsregelung mehrheitlich ab (Negativbeschluss), kann der mit seinem Antrag gescheiterte Eigentümer gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine ersetzende Entscheidung durch das Wohnungseigentumsgericht geltend machen. Weil zunächst die Eigentümer selbst Gelegenheit bekommen müssen, über den Antrag abzustimmen,^[4] muss der gerichtlich formulierte Antrag mit dem identisch sein, den die Eigentümer abgelehnt haben.

[1] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 8.1.2009, 20 W 384/07, NJW-RR 2009 S. 949.

[2] BayObLG, Beschluss v. 29.3.2005, 2Z BR 164/04, BayObLGR 2005 S. 453.

[3] Vgl. BayObLG, Beschluss v. 20.11.1997, 2Z BR 93/97, NJW-RR 1998 S. 443; BGH, Beschluss v. 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998 S. 3713.

[4] Sog. "Vorbefassung", siehe BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09, ZMR 2010 S. 542.