Alexander C. Blankenstein
Da die Hausordnung von den Eigentümern beschlossen werden kann, können einzelne oder auch alle Verhaltens- bzw. Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch mit einfacher Beschlussmehrheit wieder aufgehoben, neu gefasst, geändert oder ergänzt werden. Auch wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist, kann sie nach herrschender Meinung durch Beschluss geändert werden. Insoweit kann geänderten Bedürfnissen innerhalb der Gemeinschaft Rechnung getragen werden und die Flexibilität der Hausordnung bleibt erhalten. Ein Vereinbarungscharakter typischer Hausordnungsregelungen ist in aller Regel nicht gewollt und daher nicht anzunehmen.
Allerdings kann eine Hausordnung auch ganz bewusst und gewollt mit Vereinbarungscharakter geschaffen worden sein, um die Veränderbarkeit einzuschränken. Eine solche materielle Regelung in der Vereinbarung kann dann nur durch eine neue Vereinbarung verändert werden. Weil aber Verhaltensvorgaben im Zweifel nicht als vereinbart zu werten sind, muss das Beschlussverbot ausdrücklich zum Ausdruck kommen.
Auf Verstoß gegen Vereinbarung hinweisen
Eine inhaltlich gegen eine Vereinbarung verstoßende beschlossene Hausordnung kann nichtig sein und die Nichtigkeit kann gerichtlich festgestellt werden, wenn eine spätere Prüfung hierzu ergibt, dass die vereinbarte Regelung durch Beschluss nicht verändert werden darf. Der Verwalter sollte vor einer Beschlussfassung über eine Hausordnung, die erkennbar gegen die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung verstößt, auf die Gefahr einer möglichen Nichtigkeit oder einer erfolgreichen Anfechtung dieses Beschlusses hinweisen. Der Hinweis sollte im Protokoll vermerkt werden, um einen Kostenregress der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vermeiden.
Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Klausel des Inhalts enthalten, dass Änderungen und Ergänzungen der Hausordnungsregelungen einer qualifizierten Mehrheit (z. B. von 3/4, 2/3 oder mehr als 1/2 aller Stimmen) bedürfen, spricht dies dafür, dass eine dinglich wirksame Vereinbarung gewollt ist, über die sich die Wohnungseigentümer nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss hinwegsetzen können. Wird die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, ist der Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig.
Eintragung ins Grundbuch
Um gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer zu wirken, muss der Beschluss gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG ins Grundbuch eingetragen werden.
Vertrauensschutz
Bei Änderung bestehender Mehrheitsbeschlüsse müssen die Eigentümer – wie bei jedem Zweitbeschluss – zwar Rücksicht nehmen, wenn besondere Gründe vorliegen, dass Wohnungseigentümer sich auf die Gültigkeit der bisherigen Regelung verlassen. Im Übrigen sind die Eigentümer aber in ihrer Entscheidung frei. Kann die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, steht nichts entgegen, dass die Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Es ist unbedenklich, eine Hausordnung aufgrund eines konkreten Vorkommnisses zu ändern. Entscheidend ist allein, ob die Änderung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Wenn ein einzelner Eigentümer durch einen solchen Beschluss in seinen Rechten beeinträchtigt wird, weil er durch den Hausordnungsbeschluss etwa gegenüber einem Mieter in eine missliche Rechtslage gerät, ist sein zuvor entstandenes Vertrauen auf die Gültigkeit der früheren Hausordnung oder der früheren Regelung unmittelbar betroffen. Immer dann, wenn der Eigentümer im Vertrauen auf einen Beschluss der Gemeinschaft Dispositionen getroffen hat, ist er schutzwürdig.
Tierhaltung im Mietvertrag gestattet
Beschließen die Eigentümer ein Verbot der Hundehaltung, ohne vorhandene Hunde auszunehmen, und hat ein Eigentümer die Tierhaltung seinem Mieter im Mietvertrag gestattet, weil es zuvor ein Verbot in der Gemeinschaft hierzu nicht gab, hätte er nach der neuen Beschlusslage dem Mieter mehr Rechte eingeräumt, als er als Eigentümer hat. Weil der Mieter vermutlich einer Veränderung des Mietvertrags nicht zustimmen wird, kann zwar der Vermieter von der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden, die inzwischen beschlossene Tierhaltung durch seinen Mieter einzustellen. Der vermietende Eigentümer kann hierzu sogar verurteilt werden. Aufgrund des Mietvertrags ist der Eigentümer jedoch nicht in der Lage, seine Pflicht dem Mieter gegenüber durchzusetzen. Der Mieter kann sich erfolgreich auf die Geltung des Mietvertrags berufen. Deswegen kann ein derartiger Hausordnungsbeschluss zur Tierhaltung auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ordnungsmäßig ist ein solcher Beschluss dann, wenn er bereits solche bestehenden Tierhaltungen von der Regelung ausnimmt. Der vermietende Eigentümer muss in einem derartigen Fall den Beschluss zur Hausordnung anfechten, ansonsten kann die geänderte rechtliche Situation für den Vermieter problematisch werden.