Hausordnung: Rolle des Verwalters (WEMoG) / 2 Durchsetzung der Hausordnung

2.1 Welche Aufgaben fallen konkret in den Aufgabenbereich des Verwalters?

Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen:

• Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen.

  Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielsweise die Auffassung vertreten, der Eigentümerversammlung komme keine Beschlusskompetenz dahingehend zu, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung mit verbindlicher Wirkung zu beauftragen. Ein dennoch gefasster derartiger Beschluss sei nichtig.^[1] Dem ist wohl zumindest dann zuzustimmen, wenn keinerlei inhaltliche Vorgaben seitens der Wohnungseigentümer erfolgen.

• Bekanntmachung der Hausordnung, sofern diese nicht bereits Bestandteil der Gemeinschaftsordnung ist.

• Stichprobenhafte Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung anhand von Objektbegehungen.

  Aufstellen von Verbots- und Warnschildern. Der Verwalter darf diese nicht ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer entfernen.^[2]

• Entgegennahme von konkreten Beschwerden.
• Vorbereitung geeigneter Maßnahmen gegen beharrliche Störer (Formulierung von ermächtigenden Beschlüssen).

Welche Maßnahmen der Verwalter konkret ergreifen kann, richtet sich nach § 27 Abs. 1 WEG. So kann er jedenfalls bei eindeutigen Verstößen gegen die Hausordnung Abmahnungen aussprechen. Allerdings wohl nicht als Vorstufe einer Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG. Hierbei dürfte es sich nicht mehr um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung handeln. Auch eine Klage gegen den Störer wird in aller Regel einen Beschluss der Wohnungseigentümer bedürfen. Hier kann es sich ggf. empfehlen, eine Beschlussfassung nach § 27 Abs. 2 WEG zu initiieren, wonach der Verwalter ermächtigt ist, im Fall von Verstößen gegen die Hausordnung etwaige Ansprüche der Gemeinschaft unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich geltend zu machen.

Hinweis

Beschluss ratsam

Immer dann, wenn Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern bestehen, sollte der Verwalter einen gesonderten Sanktionierungs-Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, um sich nicht dem Vorwurf der Parteilichkeit auszusetzen.

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 11.6.2014, 2-13 S 168/13.

[2] AG Rostock, Urteil v. 30.11.2016, 54 C 27/16.

2.2 Aufklärungsarbeit

Unterschiedliche Störungsbereiche

Der Verwalter sollte grundsätzlich zwischen den beiden nachfolgend genannten unterschiedlichen Störungsbereichen unterscheiden und dies auch den jeweiligen Beschwerdeführern erklären:

• Verstöße einzelner oder mehrerer Bewohner im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. vorsätzliche oder fahrlässige Verschmutzungen des Treppenhauses)
• Individuelle nachbarrechtliche Streitigkeiten, welche die Gemeinschaft oder das Gemeinschaftseigentum als solche nicht unmittelbar berühren (z. B. Beleidigungen oder Androhen von körperlicher Gewalt unter Nachbarn)

Jede Beschwerde über einen Hausordnungsverstoß wird natürlich subjektiv und nicht selten sehr impulsiv vorgetragen, insbesondere wenn es sich um Fälle nachbarrechtlicher Auseinandersetzungen handelt.

Hier sollte der Verwalter geduldig eine vertretbare Zeit aufwenden und sich dem Beschwerdeführer widmen, im Fall letzendlich jedoch darauf verweisen, dass eine privatrechtliche Streitigkeit zwischen den Parteien unter Ausschluss der Gemeinschaft und somit auch des Verwalters zu regeln ist.

Praxis-Tipp

Zuständigkeiten deutlich machen

Gerade in Fällen von ständiger, massiver nachbarlicher Lärmbelästigung, die für die Betroffenen besonders ärgerlich sind, zeigt die Erfahrung, dass die Bewohner den Verwalter gerne als Polizeiersatz in Anspruch nehmen wollen. Viele schrecken aus diversen Gründen vor einem Anruf bei der Polizei zurück und gehen den für sie bequemen und einfacheren Weg über den so oft für alles verantwortlichen Verwalter.

"Da müssen Sie doch etwas unternehmen können!"

Derartige Sachverhalte werden dann am nächsten Morgen dem Verwalter geschildert. Nicht selten kann man den Ausführungen des unausgeschlafenen Bewohners den unterschwelligen Vorwurf entnehmen, der eigentlich Schuldige sei der Verwalter, weil von dessen Seite nichts unternommen wird. Hierbei ist es unerlässlich, dass der Verwalter in verständnisvoller und sachlicher Art auf die Zuständigkeit der staatlichen Gewalt in Form der örtlichen Polizeidienststelle hinweist. Die Angabe der direkten Rufnummer der jeweiligen Dienststelle hilft in vielen Fällen schon weiter.