Hausordnung: Rolle des Verwalters (WEMoG) / 3 Die einzelnen Anspruchsmöglichkeiten

3.1 Gemeinschaft gegen Mieter

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben.

Ansprüche gegen den Mieter

Gegen den Mieter kann die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß den §§ 862 und 1004 BGB geltend machen. Hierunter fallen z. B. die zweckwidrige Nutzung des bewohnten Sondereigentums (Bordellbetrieb) und auch die des gemeinschaftlichen Eigentums oder die Vornahme baulicher Veränderungen (Satellitenschüssel ohne Genehmigung).

Bei Beschädigungen des Mieters am Gemeinschaftseigentum, beispielsweise im Rahmen eines Umzugs, stehen der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche nach § 823 Abs. 1 BGB zu.

Hinweis

Schadensersatzanspruch

Verursacht der Mieter etwa anlässlich seines Auszugs Schäden am Gemeinschaftseigentum, gilt hinsichtlich des Ersatzanspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn nicht die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, sondern die 3-jährige Regelverjährungsfrist nach §§ 195, 198 BGB.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10.

3.2 Gemeinschaft gegen Vermieter

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fall der zweckbestimmungswidrigen Nutzung des vermieteten Sondereigentums geltend machen. Sie kann Beseitigungsansprüche bei vom Mieter eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderungen geltend machen. Sie kann auch Schadensersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen, da der Mieter als sein Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB anzusehen ist.^[1]

Bei sämtlichen Verstößen von Mietern gegen die Hausordnung ist der vermietende Eigentümer anzuhalten, seinen Mieter zur Einhaltung der Hausordnung aufzufordern. Bei besonders schwerwiegenden und nachhaltigen Verstößen von Mietern gegen die Hausordnung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom vermietenden Wohnungseigentümer auch verlangen, dass dieser das Mietverhältnis beendet. Die Art und Weise der Beendigung ist dabei aber Sache des vermietenden Eigentümers.

^[2]

Gehen gravierende Störungen des Hausfriedens von einem Mieter aus, ist der vermietende Wohnungseigentümer ggf. gehalten, nach Abmahnung eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Nimmt er die Pflichtverletzungen seines Mieters tatenlos hin, kann dies die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG rechtfertigen.

Probleme können für den Vermieter auftreten, wenn sich der Mieter grundsätzlich vertragskonform verhält und etwa die im Mietvertrag vereinbarten Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr einhält, durch Eigentümerbeschluss jedoch die Ruhezeiten von 12 bis 15 Uhr ausgeweitet werden. Da im Verhältnis der Mietvertragsparteien allein der Mietvertrag maßgeblich ist, sollte der vermietende Wohnungseigentümer im Mietvertrag neben der Einbeziehung der Hausordnung auch durch eine entsprechende dynamische Verweisungsklausel dafür sorgen, dass im Verhältnis zu seinem Mieter auch im Mietvertrag eine entsprechende parallele Bindung eintritt.

[1] BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 15.1.1997, 16 Wx 275/96.

3.3 Sondereigentümer/Mieter gegen Nachbarmieter/-eigentümer

Fühlt sich ein Eigentümer/Mieter von seinem Nachbarn gestört, kann er jederzeit Unterlassungs-, Besitzstörungs- und Schadensersatzansprüche gegen den jeweiligen Verursacher geltend machen.

Praxis-Tipp

Stellungnahme des Verwalters

Auf diese Möglichkeit sollte der Verwalter lediglich hinweisen und dem betroffenen Mieter empfehlen, sich an einen fachkundigen Rechtsanwalt zu wenden. Bei weitergehenden Auskünften besteht die Gefahr des Konflikts mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz.

3.4 Ansprüche des Mieters gegen die Gemeinschaft

Hier bestehen seitens des sich gestört fühlenden Mieters gegenüber der Eigentümergemeinschaft keine Ansprüche.

Checkliste Vorgehen bei Hausordnungsverstößen

□	Darauf hinweisen, dass keine anonymen Beschwerden bearbeitet werden können.
□	Die Beschwerde muss konkrete Daten über den jeweiligen zugrunde liegenden Sachverhalt enthalten (wer, wann, wo, was; gegebenenfalls sind Zeugen zu benennen), da ansonsten die Abmahnung, die der Beschwerdeführer so gerne erreichen möchte, nicht ausreichend begründet ist.
□	Anschreiben an den Störer mit der Bitte um Stellungnahme.
□	Sofern es sich um einen Mieter handelt, auch eine Kopie an den Eigentümer.
□	Kopie des Anschreibens an den eigentlichen Beschwerdeführer.
□	Bei wiederholter Störung oder ausbleibender Reaktion auf das erste Anschreiben, eine Abmahnung verfassen und dem Störer oder ggf. dem Eigentümer zukommen lassen.