Hausrecht / 2.2 Fallgruppen

2.2.1 Unerlaubtes Betreten der Wohnung

Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter gegen den Willen des Mieters ohne rechtfertigenden Grund die Mietwohnung betritt.

Praxis-Beispiel

Dringende Fälle für Zutritt

Ein rechtfertigender Grund kann vorliegen, wenn während der Abwesenheit des Mieters in der Wohnung ein Schaden auftritt und der sofortige Zutritt zur Schadensbegrenzung erforderlich ist (z. B. bei Wasserrohrbruch).

Gleiches gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dem Mieter etwas zugestoßen sein könnte.

In weniger dringlichen Fällen darf der Vermieter die Räume des Mieters nicht eigenmächtig betreten, sondern muss ein eventuell bestehendes Betretungsrecht gerichtlich – u. U. im Wege der einstweiligen Verfügung – durchsetzen.

Anderenfalls darf der Mieter den Vermieter oder Dritten aus der Wohnung weisen.^[1] Leistet der Störer dieser Aufforderung keine Folge, so kann Hausfriedensbruch^[2] vorliegen.

Wer also in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, kann auf Antrag strafrechtlich nach § 123 StGB verfolgt werden.

Praxis-Beispiel

Hausfriedensbruch des Vermieters durch eigenmächtigen Zutritt

Hausfriedensbruch kann daher auch der Vermieter zum Nachteil seines Mieters begehen, wenn er sich z. B. gegen dessen Willen eigenmächtig Zutritt zu der vermieteten Wohnung verschafft.

Die Polizei kann auch einen sog. Platzverweis aussprechen, wenn die Anwesenheit einer Person in einer Wohnung die öffentliche Sicherheit und Ordnung stört. Dies ist u. a. dann der Fall, wenn durch das Verhalten des Betroffenen ein Hausfriedensbruch vorliegt.

Achtung

Mieter darf sich wehren

Der Mieter darf sich der verbotenen Eigenmacht auch mit Gewalt erwehren^[3]; dies gilt gegenüber dem Vermieter auch dann, wenn dieser nach den mietvertraglichen Regelungen zum Betreten berechtigt wäre.

Das Maß der Gewalt muss allerdings zum Ausmaß der Störung in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Praxis-Tipp

Ein körperlicher Streit über verbotene Eigenmacht lohnt nicht

Es drohen unabsehbare strafrechtliche (Körperverletzung) und zivilrechtliche Risiken (Schmerzensgeld). Setzen Sie ggf. Ihr Betretungsrecht gerichtlich durch, ggf. auch in einem Eilverfahren.

[1] § 862 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] § 123 StGB.

[3] § 859 Abs. 1 BGB.

2.2.2 Hinderung des Wohnungszutritts

Verbotene Eigenmacht liegt auch dann vor, wenn der Vermieter oder ein Dritter dem Mieter ohne rechtfertigenden Grund den Zutritt zur Mietwohnung versperrt, sei es durch körperliche Gewalt oder durch das Austauschen von Schlössern.

Wichtig

Mieter zahlt nicht

Ein rechtfertigender Grund liegt nicht vor, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt und der Vermieter deshalb die Wohnung nicht länger zur Verfügung stellen will: Hier muss der Vermieter Zahlungsklage erheben oder – nach Kündigung – ein Räumungsverfahren betreiben.

Der Umstand, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter nicht auszieht, rechtfertigt das eigenmächtige Vorgehen ebenfalls nicht; der Vermieter muss auch hier einen Räumungstitel erwirken und den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Gegenüber verbotener Eigenmacht kann der Mieter Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen. Auch wenn der Mieter nicht zahlt, bleibt leider nur der ggf. auch kostenträchtige Weg der Räumungsklage.

Hinweis

Eigenmächtige Räumung ohne Räumungstitel

Manche Vermieter möchten aus Verärgerung am liebsten "privat" mit ein paar kräftigen Freunden räumen. So nachvollziehbar es ist, dass nicht weitere Kosten, die zudem oft auch noch uneinbringlich sind, bezahlt werden wollen, gibt es mit dem Räumungstitel nur eine legale Möglichkeit. Von anderen Maßnahmen ist eindringlich abzuraten, weil zusätzlich auch strafrechtliche Konsequenzen drohen (Nötigung, Hausfriedensbruch usw.).

2.2.3 Abstellen von Wasser, Strom und Heizung

Verbotene Eigenmacht liegt außerdem vor, wenn der Vermieter die Heizungs-, Strom- oder Wasserzufuhr sperrt, weil der Mieter die Betriebskosten nicht bezahlt.^[1] Auch hier muss der Vermieter gerichtlich vorgehen. Anderenfalls kann der Mieter die Wiederherstellung der Versorgung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen.

[1]

S.Versorgungssperre.