1.1 Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB)
Nach der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB ist unter einem Verbrauchervertrag ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zu verstehen.
1.1.1 Der Begriff: Unternehmer
Als "Unternehmer" gilt, wer in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter ist eine planmäßige und auf Dauer angelegte, wirtschaftlich selbstständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb zu verstehen.
Keine private Vermögensverwaltung
Die Verwaltung eigenen Vermögens zählt danach grundsätzlich nicht zu den gewerblichen Tätigkeiten.
Maßgeblich für die Abgrenzung der privaten zu der gewerbsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte.
Gewerbliche Tätigkeit
Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. So insbesondere bei der Vermietung zahlreicher Wohnungen an wechselnde Mieter.
Anderenfalls ist die Vermögensverwaltung dem privaten Bereich zuzuordnen. Für die Zuordnung kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an.
1.1.2 Der Begriff: Verbraucher
"Verbraucher" ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Daran fehlt es, wenn der Mieter den Vertrag im Rahmen oder zum Zweck einer selbstständigen Geschäftstätigkeit abgeschlossen hat.
Gewerbemieter ≠ Verbraucher
Somit sind Mietverhältnisse über Geschäftsräume vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen.
Es ist auch hier nach generellen Kriterien abzugrenzen. Maßgeblich ist nur, ob der Vertrag zum Zweck oder im Rahmen einer selbstständigen Gewerbetätigkeit geschlossen worden ist. Die Umstände des Einzelfalls sind unbeachtlich.
Umstände
Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob der Gewerbetreibende im konkreten Fall wenig Geschäftserfahrung hatte.
Es spielt nach dem Wortlaut und dem Sinn des § 310 Abs. 3 BGB keine Rolle, ob der Vertrag durch ausdrückliche wechselseitige Willenserklärungen zustande gekommen ist oder ob der Wille des Mieters zum Vertragsschluss aus einem bestimmten tatsächlichen Verhalten abgeleitet wird. Deshalb gilt das Widerrufsrecht auch für Verträge, die auf konkludenten Handlungen beruhen.
1.2 Entgeltliche Leistung des Wohnungsunternehmens
Die Regelung des § 312 BGB n. F. setzt voraus, dass die jeweiligen Verträge "eine entgeltliche Leistung des Unternehmers", also des Vermieters, zum Gegenstand haben. Zu diesen Verträgen zählen auch Mietverträge über Wohnraum. § 312 BGB ist auf alle Mietänderungsverträge anzuwenden, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden.
Entgeltliche Leistung
Ein solcher Fall liegt immer dann vor, wenn der Mieter durch den Vertrag zur Zahlung eines Entgelts (z. B. Miete) oder zum Verzicht auf ein vermögenswertes Recht verpflichtet wird.
In der Sache hat sich also gegenüber § 312 BGB a. F. nichts geändert. Es spielt demgemäß keine Rolle, ob der Vertrag für den Mieter nachteilig ist oder ihm lediglich Vorteile bringt. Es ist allein Sache des Mieters, sich für oder gegen den Vertrag zu entscheiden.
Nach § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht bei Verträgen "über den Bau von neuen Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden" kein Widerrufsrecht. Damit sind Werkverträge zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer gemeint. Bei einem Vertrag über die Duldung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zwischen den Mietvertragsparteien besteht ein Widerrufsrecht, wenn der Mieter für die modernisierte Wohnung ein erhöhtes Entgelt zu bezahlen hat.
1.3 Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen des Wohnungsunternehmens (§ 312b BGB)
1.3.1 Anwendungsbereich (§ 312b Abs. 1 BGB)
Nach der Legaldefinition in § 312b Abs. 1 BGB sind unter dem Begriff der "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene(n) Verträge" solche Verträge zu verstehen, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist.
Erfüllungsgehilfen des Unternehmers
Dem Unternehmer stehen Personen gleich, die in seinem Namen oder Auftrag handeln, also Wohnungsverwalter, Makler und dergleichen.
1.3.2 Ausnahme: Vertragsschluss nach Wohnungsbesichtigung
Für die Begründung eines Mietverhältnisses sind diese Vorschriften nicht anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Deshalb besteht kein Widerrufsrecht, wenn der Mietvertrag im Anschluss an eine Wohnungsbesichtigung in der besichtigten Wohnung oder an einem beliebigen anderen Ort abgeschlossen wird. Es muss sich aber um eine Besichtigung vor Vertragsschluss handeln.
Mietinteressent muss alle Räume besichtig...