Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Das Hausverbot ist das vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochene Verbot, eine Wohnung, Geschäftsräume oder das sogenannte befriedete Besitztum zu betreten. Verlässt eine mit Hausverbot belegte Person trotz Aufforderung das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder aber die Wohnungseigentumsanlage nicht, so begeht sie Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch und macht sich strafbar.
Das Hausrecht des Wohnungseigentümers bezüglich seiner Sondereigentumseinheit ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG. Verlässt eine mit Hausverbot belegte Person trotz Aufforderung das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers nicht, so begeht sie Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch und macht sich strafbar. Entsprechendes gilt, wenn eine Person mit einem Hausverbot bezüglich des Gemeinschaftseigentums belegt ist.
Hausrecht bezüglich Sondereigentum übt der Nutzer aus
Das Hausrecht bezüglich des Sondereigentums übt zunächst der jeweilige Sondereigentümer aus. Wird die Sondereigentumseinheit von einem Dritten genutzt, sei es von einem Mieter, Pächter oder in anderer Weise Berechtigten, übt der jeweilige Nutzer das Hausrecht aus.
Hausrecht bezüglich Gemeinschaftseigentum übt Gemeinschaft aus
Zwar folgt das Hausrecht aus dem Eigentum, weshalb bezüglich des Gemeinschaftseigentums die Wohnungseigentümer als seine Eigentümer zur Ausübung berechtigt wären. Allerdings nimmt die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebenden Rechte und Pflichten gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahr, weshalb sie auch das Hausrecht bezüglich des Gemeinschaftseigentums ausübt.
Durchsetzung obliegt Verwalter
Haben die Wohnungseigentümer bezüglich des Gemeinschaftseigentums ein Hausverbot beschlossen, obliegt die Durchsetzung dieses Hausverbots nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Verwalter.
Aufgepasst bei Mietern oder Pächtern
Das Hausrecht des Mieters bzw. Pächters besteht auch gegenüber dem Vermieter bzw. Verpächter. Vermietende bzw. verpachtende Sonder- oder Teileigentümer dürfen sich also keinesfalls willkürlich Zugang zu den vermieteten oder verpachteten Räumen verschaffen und sich darin aufhalten.
Kein Hausverbot gegenüber Wohnungseigentümern
Sollte ein Wohnungseigentümer derart gegen seine gemeinschaftsbezogenen Pflichten verstoßen, dass durch ihn der Haus- bzw. Gemeinschaftsfrieden nachhaltig gestört ist, können Sanktionen gegen diesen nur unter den Voraussetzungen einer Entziehungsklage gemäß § 17 WEG verhängt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann gegen diesen Wohnungseigentümer nämlich kein Hausverbot aussprechen, da dieses einem direkten Entzug des Eigentums gleichkäme.
Kein Hausverbot gegenüber dem Ehegatten des Wohnungseigentümers
Die Eigentümergemeinschaft kann gegenüber dem Ehegatten eines Wohnungseigentümers kein Hausverbot aussprechen. Die durch Art. 6 Abs. 1 GG geschützte Ehe hat insoweit eindeutigen Vorrang vor dem Hausrecht der Eigentümergemeinschaft. Auch hier können Sanktionen nur unter den Voraussetzungen des § 17 WEG ergriffen werden.
Hausverbot gegenüber dem Lebensgefährten/Mitbewohnern nur als ultima ratio
Gegenüber dem Lebensgefährten oder sonstigen Mitbewohnern eines Wohnungseigentümers kommt ein Hausverbot ausschließlich dann in Betracht, wenn zuvor sämtliche Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, etwaige Belästigungen zu unterbinden.
1 Grundsätze
Wohnungs- und Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass sich unerwünschte Personen nicht unbefugt in ihren Räumlichkeiten aufhalten. Desgleichen besteht ein ebensolches berechtigtes Interesse auch der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht durch gemeinschaftsfremde Personen belästigt zu werden. Unliebsame oder störende Personen können daher mit einem Hausverbot belegt werden.
2 Inhaber des Hausrechts
Das Hausverbot ist untrennbar mit dem Hausrecht verknüpft. Nur wer Inhaber des Hausrechts ist, kann wirksam auch ein Hausverbot gegenüber anderen Personen aussprechen.
2.1 Wohnungseigentümer
Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, soweit dies insbesondere zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Entsprechendes gilt gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, wenn das Betreten des Sondereigentums ebenfalls insbesondere zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen innerhalb anderer Sondereigentumseinheiten erforderlich ist.
Im Übrigen kann jedoch ein Wohnungseigentümer grundsätzlich jedem das Betreten seines Sondereigentums auch ohne Angabe von Gründen verbieten und zum Verlassen seiner Wohnung (Sond...