Abgrenzung
Zu unterscheiden ist zwischen dem Verwalter, der im Auftrag eines Eigentümers dessen Anwesen (z. B. ein Mietshaus) oder dessen Eigentumswohnung verwaltet, und dem Verwalter, der von den Eigentümern einer Eigentumswohnanlage zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt wird.
Weiterhin bestehen für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzliche Vorschriften, während sich die Rechte und Pflichten des Verwalters des Sondereigentums (z. B. eines Mietshauses, einer Eigentumswohnung) ausschließlich nach dem Inhalt des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Hausverwaltervertrags bestimmt, der rechtlich als Dienstvertrag zu qualifizieren ist.
Umfang der Tätigkeit schriftlich festlegen
In jedem Fall ist zu empfehlen, Inhalt und Umfang der Tätigkeit möglichst genau schriftlich festzulegen.
Soweit abweichende vertragliche Regelungen nicht bestehen, ist der Verwalter des Sondereigentums bevollmächtigt, für und gegen den Eigentümer mit verbindlicher Wirkung Rechtsgeschäfte abzuschließen, die im Rahmen des üblichen Geschäftsablaufs liegen.
Übliche Verwaltungsaufgaben
- Vermietung der Wohnung
- Einzug der Miete
- Abrechnung der Betriebskosten
- Ausspruch von Kündigungen
- Briefverkehr mit Mietern und Behörden
- Veranlassung, Durchführung und Überwachung der Instandhaltung
- Prüfung und Durchsetzung von Mieterhöhungen
Dabei liegt kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz i. V. m. § 1 UWG vor, wenn der Hausverwalter den Vermieter im Rahmen der übertragenen Hausverwaltung, insbesondere auch bei dem Verlangen auf Mieterhöhung, rechtlich berät und vertritt. Solche Tätigkeiten gehören zum anerkannten, herkömmlichen Berufsbild des Hausverwalters und sind erforderlich, um die Hausverwaltertätigkeit sachgemäß auszuüben.
Daher gehört es zu den Pflichten des Verwalters, dem Vermieter gesetzlich zulässige und mögliche Mieterhöhungen vorzuschlagen und diese ggf. für ihn durchzusetzen. Bei einem Verstoß macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig. Im Einzelfall kann der Schadensersatzanspruch über die entgangene Miete hinaus auch die Kosten umfassen, die dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass ein Prozessbevollmächtigter Mieterhöhungsverlangen gegenüber Mietern verfolgt.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Durchführung von Mieterhöhungen nach dem Verwaltervertrag ausdrücklich nicht zum Leistungsumfang des Verwalters gehört; anders beim Mietverwalter, der als Geschäftsführer ohne Auftrag tätig geworden ist.
Der Hausverwalter, der vertraglich verpflichtet ist, die im Gebäude befindlichen Wohnungen im Namen des Eigentümers zu vermieten, macht sich gegenüber dem Eigentümer schadensersatzpflichtig, wenn er eine Wohnung vermietet, ohne dem Mieter die Renovierungslast aufzuerlegen, z. B. weil er nur einen mündlichen Mietvertrag geschlossen oder ein Formular ohne Renovierungsklausel verwendet hat.
Gleiches gilt, wenn der Verwalter einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel (z. B. wegen starrer Renovierungsfristen) verwendet hat mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Insofern kann den Vermieter jedoch ein Mitverschulden treffen, wenn er in der Lage war, den Mietvertragsentwurf vor Unterzeichnung zu prüfen und Klauseln auf ihre Wirksamkeit zu hinterfragen, dies aber unterlassen hat.
Anders ist die Rechtslage, wenn die Klausel im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch wirksam war und erst später von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden ist. In diesem Fall fehlt es an einem für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters erforderlichen Verschulden des Hausverwalters.
Allerdings entfällt die Verpflichtung des Verwalters zur Leistung auf Schadensersatz, wenn der Eigentümer die Forderung beim Mieter infolge dessen Insolvenz nicht hätte realisieren können. Ist eine Forderung ohnehin uneinbringlich, so liegt im Verhältnis zum Regresspflichtigen kein Schaden vor. Die theoretische Möglichkeit, dass der Mieter irgendwann vielleicht doch wieder zu Vermögen gelangt, ist keine Rechtfertigung für einen ersatzweisen aktuellen Geldfluss, den der Vermieter ohne die Pflichtverletzung noch nicht aktuell gehabt hätte.
Einer Hausverwaltung muss auch die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von bestimmten vertraglichen Renovierungsklauseln (z. B. wegen starrer Renovierungsfristen) bekannt sein. Fordert diese vom Vermieter eingesetzte Hausverwaltung den Mieter bei Mietende trotz einer unwirksamen Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und beauftragt der Mieter daraufhin einen Rechtsanwalt mit der Abwehr der Ansprüche, ist der Vermieter dem Mieter zur Erstattung der Rechtsanwaltskosten verpflichtet, da ihm die Pflichtverletzung der von ihm beauftragten Hausverwaltung (§ 278 BGB, Erfüllungshilfe) zuzurechnen ist.
Ist der Mietverwalter vertraglich auch zum Abschluss von neuen Mietverträgen und zur Auswahl von...