Heim oder nicht Heim: oder, wo wohnt man?

Leitsatz

Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf ein Sondereigentum, an dem angesichts seiner Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.

Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit des konkreten Sondereigentums einbezieht.

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentum erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.

Normenkette

WEG §§ 1 Abs. 1, Abs. 3, 15

Das Problem

1. An einem Gebäude wird nach § 8 WEG Wohnungseigentum begründet. Es gibt 2 Teileigentumsrechte. Zum Zeitpunkt der Aufteilung wird das Teileigentum 1 als Altenpflegeheim, das Teileigentum 2 als Arztpraxis genutzt. T1 ersteigert das seit 2003 leer stehende Teileigentum 1. Er will dieses in Abstimmung mit dem Landratsamt und der Gemeinde vor allem als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge nutzen.
2. Die Eigentümerin des Teileigentums 2 – T2 – klagt vor diesem Hintergrund gegen T1 auf Unterlassung. Das Amtsgericht untersagt T1, im Teileigentum Nr. 1 ein Arbeiterwohnheim oder eine Unterkunft für Asylbewerber, Flüchtlinge oder sonstige in den Raum München Zugezogene oder Gestrandete zu betreiben oder von Dritten betreiben zu lassen. Das Landgericht weist die Berufung gegen dieses Urteil zurück. T2 habe gegen T1 einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG. Ein Teileigentum dürfe nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Ein Gebrauch für die Unterbringung von Flüchtlingen bzw. Arbeitern sei damit unvereinbar. Die Unterbringung in einem Heim sei nicht als Wohnen anzusehen. Dass das von der T1 geplante Flüchtlingsheim durch Security-Personal bewacht und durch externe Dienstleister gemanagt werden solle, ändere hieran nichts. Ebenso unerheblich sei die gemeinschaftliche Nutzung von Küche und Sanitäreinrichtungen. Die Nutzung sei auch nicht ausnahmsweise zulässig. Dies komme nur dann in Betracht, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe als eine zulässige Nutzung. So liege es nicht. Dagegen richtet sich die Revision. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Begriff des Wohnens I

Der Begriff des Wohnens habe sowohl im positiven (Wohnungseigentum) als auch im negativen Sinne (Teileigentum) dieselbe Bedeutung; dies gelte jedenfalls bezogen auf Räume, die aufgrund ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum sein könnten. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schlössen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus. Während Wohnungseigentum nur an Wohnungen begründet werden könne und zum Wohnen bestimmt sei, diene Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Jedenfalls im Hinblick auf ein Sondereigentum, an der angesichts seiner Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könne, gebe es keine "Schnittmenge", also keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen seien.

Erlaubter Gebrauch in einem Teileigentum

Diene ein Sondereigentum nicht zu Wohnzwecken, dürfe es grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen seien. Werde eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, müsse sie im Umkehrschluss im Wohnungseigentum "jedenfalls im Grundsatz als zulässig" erachtet werden.

Grenzfälle

Soweit die Teilungserklärung keine präzisierende Zweckbestimmung enthalte, müssten Grenzfälle entweder den Wohnzwecken oder den übrigen Zwecken zugeordnet werden. Die Bedeutung von Zweifelsfragen, die sich aus der Vielfalt von Lebens- und Nutzungsformen notwendigerweise ergäben, werde durch die ständige Rechtsprechung abgemildert, wonach sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen könne, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene.

Begriff des Wohnens II

1. Der maßgebliche Begriff des Wohnens sei im Grundsatz weit zu verstehen. Entscheidend sei allein, welcher Gebrauch im Sondereigentum selbst stattfinde. Der Gebrauch eines Sondereigentums etwa bei der Vermietung eines Sondereigentums an laufend wechselnde Feriengäste oder an Mieter mit einem vergleichbaren vorübergehenden Unterku...