Heizkostenabrechnung nach den BGH-Grundsätzen

Leitsatz

In der Einzelabrechnung müssen die Kosten, die für noch nicht verbrauchte Brennstoffe ausgegeben wurden, nach dem dafür geltenden Umlageschlüssel umgelegt werden

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Das Problem

Ein Wohnungseigentümer greift den Beschluss an, mit dem die Abrechnung und die Einzelabrechnungen 2013 genehmigt werden. Er meint, die Heizkosten seien falsch dargestellt. Der klagende Wohnungseigentümer hält die Umlage der Kosten für die nicht verbrauchten Brennstoffe für falsch. Es werde ein Guthaben aus dem Jahr 2012 ausgewiesen (in der Gesamtabrechnung 2012 wurden 8.467,68 EUR Heizkosten genannt. In den Einzelabrechnungen wurden 5.199,04 EUR nach Verbrauch umgelegt, 3.268,64 EUR hingegen nach Miteigentumsanteilen). Dieses Vorgehen sei eine Abkehr vom Leistungs- hin zum Abflussprinzip.

Entscheidung

Die Klage ist unbegründet. Die Genehmigung der Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Darstellung liege die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde (BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012 S. 1434). Auch wenn es kritische Stimmen zur vom Bundesgerichtshof verlangten Behandlung der Heizkosten in der Abrechnung gäbe (Hinweis unter anderem auf Casser/Schultheis, ZMR 2012, S. 372, 375 ff.; Blankenstein, in Deckert, ETW, Oktober 2013, 2/8452 ff.), führe dies zu keiner anderen Beurteilung.

Kommentar

Anmerkung

Das Amtsgericht folgt den Vorgaben des Bundesgerichtshofs und setzt diese um. In die Gesamtabrechnung sind danach alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für diese Kosten gelten nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dann, wenn die Anschaffungskosten die Verbrauchskosten übersteigen, 2 Umlageschlüssel (BGH v. 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012 S. 1434 Rn. 16 und Rn. 17):

• Die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe sind nach dem Umlageschlüssel in den jeweiligen Einzelabrechnungen umzulegen, der von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der HeizkostenVO für die Umlage der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser bestimmt wurde.
• Die Kosten für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe sind hingegen nach dem dafür bestimmten Umlageschlüssel oder subsidiär nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Verwalter sollten meines Erachtens dem Bundesgerichtshof folgen – obwohl dessen Vorgaben die Abrechnung sicherlich nicht transparenter machen. Die Alternative zum Vorgehen des Bundesgerichtshofs überzeugt aber auch nicht. Diese bestünde darin, die Kosten der angeschafften, aber nicht verbrauchten Brennstoffe nicht umzulegen. Stattdessen setzt man dafür – soweit möglich – vorhandene Mittel ein. Diese sind freilich auch von den Wohnungseigentümern nach dem dafür bestimmten Umlageschlüssel oder subsidiär nach § 16 Abs. 2 WEG aufgebracht worden und müssen auch irgendwie abgerechnet werden. Dieses Vorgehen ist aber eine Abrechnung neben der Abrechnung und auch nicht anzustreben.

Link zur Entscheidung

AG Bremen, Urteil v. 13.12.2013, 29 C 88/13