Heizkostenverteilung bei Ablauf der Eichgültigkeitsdauer der Messgeräte

Leitsatz

Heizkostenverteilung im Fall des Ablaufs der Eichgültigkeitsdauer der Messgeräte

Normenkette

§§ 28 Abs. 3, 62 Abs. 1 WEG; § 11 Heizkostenverordnung; § 242 BGB; § 287 ZPO

Kommentar

1. Aufgrund Antragstellung am 30.6.2007 war das alte, bis Ende Juni 2007 geltende WEG-Verfahrensrecht anzuwenden (§ 62 Abs. 1 WEG).
2. Beschlüsse der Eigentümer können auch teilweise für ungültig erklärt werden, soweit es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile handelt (BGH, NZM 2012 S. 566); hiervon war vorliegend auszugehen. Beschlüsse über die Genehmigung der Heizkostenabrechnung sind nur insoweit für ungültig zu erklären, als Einzelabrechnungen betroffen sind; die entsprechende Position der Gesamtabrechnung ist aufrechtzuerhalten. Nach dem noch bestehenden Amtsermittlungsgrundsatz (§ 12 FGG a.F.) sind vorliegend noch von der Vorinstanz weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich.
3. Hinzuweisen ist, dass Vorschriften der Heizkostenverordnung nach § 3 HeizkVO auch auf die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Anwendung finden, ohne dass es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung bedürfte, da die Heizkostenverordnung zwingendes Recht enthält und rechtsgeschäftlichen Regelungen vorgeht (vgl. auch § 2 HeizkVO sowie BGH, NZM 2012 S. 344 sowie BGH, NZM 2006 S. 652).

4. Im vorliegenden Fall ist noch offen, ob nicht eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkVO a.F. (= § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkVO n.F.) vorliegt. Dies ist nahe liegend, wenn die Behauptung der Antragstellerseite zutreffen sollte, dass nur ein geringer Teil der Wärme durch Zähler erfasst wurde (vgl. hierzu auch Schmid, ZMR 2010, S. 884). Allerdings verbietet es § 11 HeizkVO auch nicht, insoweit nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Inwieweit sich eventuell Variierungen im Hinblick auf § 242 BGB ergeben, bedarf u.U. ebenfalls noch weiterer tatsächlicher Aufklärung.

   Wie auch vom Landgericht richtig gesehen, hat der BGH (NZM 2011 S. 117) für das Mietrecht entschieden, dass Verbrauchswerte, die von Zählern abgelesen werden, deren Eichgültigkeitsdauer abgelaufen ist, nicht gänzlich unverwertbar sind. Ihnen fehlt jedoch die Vermutung der Richtigkeit, sodass diese auf andere Weise festgestellt werden muss. Hierfür kann neben einem Sachverständigengutachten zur Richtigkeit der Anzeige im Einzelfall bereits der Vortrag geeigneter Grundlagen für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode. Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung des Senats auch auf das Wohnungseigentumsrecht übertragbar. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, die Verwertung von Messergebnissen ungeeichter Zähler im Wohnungseigentumsrecht anders zu behandeln als im Mietrecht.

5. Bezüglich der Vorschüsse ist allerdings der Genehmigungsbeschluss nicht lediglich für ungültig zu erklären, sondern nichtig, was gerichtlich auch feststellbar ist, wenn Ungültigerklärung beantragt wurde. Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Insoweit fehlt es bei einem solchen Beschluss an der Beschlusskompetenz. Beitragsrückstände gehören ihrer Art nach generell nicht zu den Bestandteilen einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG (vgl. BGH, NZM 2012 S. 565). Damit konnte vorliegend auch die Zusammenstellung der Vorauszahlungen nicht in Bestandskraft erwachsen und führte zu einer diesbezüglichen Beschlussnichtigkeit (vgl. bereits AG Kerpen, ZMR 2008 S. 84; a.A. LG Wuppertal, ZMR 2009 S. 565).

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 06.09.2012, 32 Wx 32/12