HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 2.1 Verteilerschlüssel

Für die Wahl des Verteilerschlüssels sieht § 3 Satz 2 HeizKV vor, dass diejenigen Regelungen anzuwenden sind, die gesetzlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden.

Anderer Verteilerschlüssel als in Heizkostenverordnung vorgegeben

Denkbar ist, dass die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser bisher nicht verbrauchsabhängig aufgeteilt und abgerechnet wurden, weil die Wohnungseigentümer dies (bisher) nicht geregelt hatten. In diesem Fall werden die Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.

Es ist ebenso möglich, dass die Gemeinschaft diese Kosten bisher nach einem anderen Schlüssel als in der Heizkostenverordnung oder in § 16 Abs. 2 WEG angegeben abgerechnet hat; zum Beispiel nach dem Verhältnis der Wohnfläche, des umbauten Raums oder nach der Personenzahl.

Achtung

Kostenverteilungsänderung

Die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind im Wesentlichen die in § 2 BetrKV aufgezählten Kosten, zu denen zum Beispiel auch diejenigen für den Betrieb zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören (§ 2 Nr. 4, 5 und 6 BetrKV).

Eine Änderung des Verteilerschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist auch dann möglich, wenn anderslautende Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnungen oder Teilungserklärungen existieren. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen können.

Hinweis

Beschluss vs. Gemeinschaftsordnung

Sieht eine Gemeinschaftsordnung jedoch vor, dass die Änderung von Verteilerschlüsseln nur durch einen einstimmigen Beschluss (alternativ durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss) geändert werden kann, schränkt dies die durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz zulässigerweise ein. Nach der WEG-Reform 2020 enthält das Gesetz – anders als in § 16 Abs. 5 WEG a. F. – keine Regelung mehr, wonach die Beschlusskompetenz durch Vereinbarung nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden kann.^[1]

Sollen also künftig erstmalig die Bestimmungen der HeizKV für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angewendet werden, ist zur Bestimmung des Verteilerschlüssels lediglich ein einfacher Mehrheitsbeschluss erforderlich. Das gilt auch dann, wenn ein bisher mit der HeizKV nicht konformer Verteilerschlüssel verwendet wurde, zum Beispiel die Abrechnung nach Wohnflächenanteil. Haben die Eigentümer noch keine der HeizKV entsprechenden Regelungen eingeführt, muss dies nachgeholt werden, bevor die neue Heizkostenabrechnung erstellt werden kann.^[2]

Änderung des Verteilerschlüssels

Wird bereits nach den Vorgaben der HeizKV abgerechnet, ist es nur bei Vorliegen sachlicher Gründe möglich, auf einen anderen laut HeizKV zulässigen Verteilerschlüssel umzustellen. Ein entsprechender Beschluss kann dann mehrheitlich gefasst werden.

Achtung

Von der HeizKV abweichende Kostenverteilung

Erfolgte die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bisher nach den Bestimmungen der HeizKV, können keine von der Verordnung abweichenden Kostenverteilungen mehrheitlich beschlossen werden.^[3] Ein neuer Maßstab, der gemäß HeizKV möglich wäre, darf aber nicht grob unbillig sein.

Fraglich ist insoweit, wie bei einer Abrechnung zu verfahren ist, der ein 100%-iger Verbrauchsanteil zugrunde liegt. Soll künftig entsprechend den Bestimmungen der HeizKV nach einem Grundkosten- und Verbrauchskostenanteil (§§ 7 und 8 HeizKV) abgerechnet werden, kann dies mehrheitlich beschlossen werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

In diesem Fall ist die Verteilung der Kosten zu 100 % nach Verbrauch geregelt, dies widerspricht aber nicht den Bestimmungen der HeizKV. § 10 HeizKV enthält die hierzu einschlägige Rechtsnorm. Danach bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die über die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizKV genannten Höchstsätze von 70 % (Verbrauch) hinausgehen, unberührt. Allerdings enthält die Aufzählung in § 3 Abs. 1 HeizKV wiederum nicht den § 10 HeizKV, weshalb dessen Anwendbarkeit in diesem Zusammenhang strittig ist.^[4]

Mit einer Entscheidung vom 16.7.2010 hat der BGH klargestellt, dass Wohnungseigentümer, die gemäß einer vorhandenen Vereinbarung Heizkosten ausschließlich zu 100 % nach Verbrauch abrechnen, eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss herbeiführen können.^[5] Dies muss dann auch für den Fall gelten, dass ein in der Vergangenheit gefasster (einstimmiger) Beschluss zur Verteilung nach 100 % Verbrauch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Allerdings ist eine Änderung nur möglich, wenn der neue Verteilermaßstab ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies ist dann der Fall, wenn er die Vorgaben der HeizKV beachtet. Die Anfechtung eines der HeizKV entsprechenden Verteilerschlüssels vor G...