HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 3 Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Nutzer/Mieter

§ 3 HeizKV bezieht sich ausdrücklich nur auf die Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Das Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zu seinem Mieter wird dagegen direkt durch die HeizKV geregelt, ohne dass es auf die wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen ankommt. Zwischen der GdWE einerseits und dem Mieter andererseits bestehen keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen. Im Folgenden werden die wesentlichen Problembereiche, die sich aus den nachgeschalteten Nutzungsverhältnissen zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Wohnungseigentümer einerseits sowie dem Wohnungseigentümer und Mieter andererseits ergeben, näher erläutert.

3.1 Verteilerschlüssel

Für die Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter enthält § 556a BGB die Regelung, dass als Verteilerschlüssel der Anteil der Wohnfläche maßgeblich ist, sofern nichts anderes vereinbart ist. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung abhängen, sind entsprechend zu verteilen. Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, gilt daher die Wohnfläche als Maßstab. Wird bei der Wohngeldabrechnung nicht die Wohnfläche, sondern wie meistens der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel angesetzt, hat der vermietende Wohnungseigentümer das Problem, die für seine Einheit anfallenden Betriebskosten auf den Flächenschlüssel umzurechnen. Dies führt, wie man sich vorstellen kann, zu Problemen. Die dem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellten Kosten sind dann entweder höher oder niedriger als die dem Mieter weiter berechneten Kosten.

Änderungen durch das WEMoG

Dieses Problem hat der Gesetzgeber nun erkannt und im Zuge der WEG-Reform einen dritten Absatz in § 556a BGB eingefügt. Danach sind Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Allerdings muss der von der GdWE angewendete Maßstab billigem Ermessen entsprechen. Tut er das nicht, hat der Vermieter wiederum nach dem Anteil der Wohnfläche vorzugehen.

Hinweis

Änderung auch nach Abschluss des Mietvertrags

Der vermietende Wohnungseigentümer kann der Betriebskostenabrechnung mit seinem Mieter auch einen nach Abschluss des Mietvertrags geänderten Verteilerschlüssel zugrunde legen.

Aber: Haben die Mietvertragsparteien einen anderen Verteilerschlüssel als den gesetzlichen vereinbart (nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Wohnfläche), zum Beispiel "Verteilung pro Kopf", bedarf es einer Änderungsvereinbarung. Der jeweilige Verteilerschlüssel der GdWE gilt unmittelbar nur, "wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben".

Die Änderung des Verteilerschlüssels durch die GdWE dürfte darüber hinaus ein sachgerechter Grund für den Vermieter sein, gegenüber seinem Mieter den Verteilerschlüssel künftig ebenfalls zu ändern (§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizKV, siehe Kap. 3.1). Das gilt aber nur, sofern die Änderung den Bestimmungen der HeizKV entspricht.

3.2 Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung widerspricht der Heizkostenverordnung

Ist der Anwendungsbereich der HeizKV gegeben und liegen auch keine Ausnahmen vor, zum Beispiel nach §§ 2 und 11 HeizKV, besteht der Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter, dass die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser nach den Regelungen der HeizKV erfolgen muss. Da der vermietende Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft als Nutzer gilt, hat er wiederum gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass die Bestimmungen der HeizKV angewendet werden. Diesen Anspruch muss er durch einen entsprechenden Antrag zur Tagesordnung bei der nächsten Eigentümerversammlung geltend machen. Wenn die Mehrheit gegen den Antrag des vermietenden Wohnungseigentümers stimmt, bleibt diesem nur der Weg zum Gericht (§ 43 WEG).

Anders als dem Wohnungseigentümer steht dem Mieter gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % zu, wenn die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Das heißt, dass der vermietende Wohnungseigentümer eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung des Verwalters ohne Kürzungsmöglichkeit akzeptieren muss, während sein Mieter das Kürzungsrecht anwenden kann. Im Ergebnis trägt der vermietende Wohnungseigentümer die sich ergebende Differenz selbst. Er hat dann ggf. gegenüber der GdWE einen Schadensersatzanspruch in Höhe des vom Mieter geltend gemachten Kürzungsanteils.

Hinweis

Vermietender Eigentümer selbst hat kein Kürzungsrecht

Dem vermietenden Wohnungseigentümer steht bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung kein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gegenüber der GdWE zu (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizKV).

3.3 Widerspruchsrecht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV

In § 4 HeizKV ist die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten festgelegt. Wie bereits erörtert^[1], kann der Gebäudeeigentümer diese Geräte auch mieten oder leasen. In diesem Fall hat er eine Informationspflicht gegenüber den Nutzern/Mietern. Er muss vorab die Nutzer über die Art der Gebrauchsüberlassung (Miete oder Leasing) und die dadurch entstehenden Kosten informieren. Die Nutzer haben dann das Recht, innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung zu wider...