HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 4 Die Heizkostenabrechnung der GdWE

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.^[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohngeldabrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung muss alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben enthalten.^[2] Dies bedeutet, dass in der Jahresabrechnung alle bezahlten Rechnungen, Nachzahlungen oder auch Vorschüsse anzusetzen sind.

Demgegenüber schreibt die HeizKV vor, dass nur die tatsächlichen Verbrauchskosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen. Diesen Widerspruch hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 17.2.2012^[3] gelöst: Danach sind in die Jahresgesamtabrechnung der Gemeinschaft alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. In der Einzelabrechnung für die jeweiligen Wohnungseigentümer müssen dagegen die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs genannt werden. Der sich aus den beiden Abrechnungen ergebende Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu machen, das heißt zu erläutern.

Aus der Notwendigkeit, in der Einzelabrechnung die tatsächlich verbrauchten Brennstoffkosten anzugeben, ergibt sich, dass die jeweilige Einzeljahresabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung hergeleitet werden kann. Das folgende Muster zeigt die Zusammenhänge.

Praxis-Beispiel

Jahresgesamt- und Einzelabrechnung^[4]

Hausverwaltung Muster GmbH

Musterstr. 4 81234 Musterstadt Tel. [phone] Fax [phone] E-Mail: [e-mail]

Herrn Dr. Gerhard Lehmann Meierstr. 3 80639 Musterstadt	Ihre gespeicherten Daten
	m2 Nutzfläche	33,16
	Anteil Wohnung	26,9500
	Anteil Garage	2,0000
	Anzahl Wohnungen	1
	Anzahl Garagen	1
	Liftschlüssel	2,75

Musterstadt, den 13.05.2024

Jahresgesamt- und Einzelabrechnung

für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 Wohnungs-Nr.: 0015200010

Wirtschaftseinheit: WEG Schmidtstr. 9, 80804 Musterstadt

Nummern laut Teilungserklärung: Wohnung 1 – Garage 36

	Verteilerschlüssel	Insgesamt EUR	Ihr Anteil EUR
Ausgaben ohne Heizung
Grundstücksgebühren	28,95/1.000-stel	6.421,68 –	185,91 –
Strom und Wasser	28,95/1.000-stel	7.802,52 –	225,88 –
Versicherungen	28,95/1.000-stel	3.976,00 –	115,11 –
Lfd. Erhaltung	28,95/1.000-stel	3.957,98 –	114,58 –
Hausmeister	28,95/1.000-stel	13.380,18 –	387,36 –
Verwaltergebühr	1/30 Wohnungen	12.240,00 –	408,00 –
Hausreinigung	28,95/1.000-stel	1.295,40 –	37,50 –
Liftkosten Wartung/TÜV	2,75/100,00 %	1.908,00 –	52,47 –
Kapitalertragsteuer (KESt)	28,95/1.000-stel	557,54 –	16,14 –
Solidaritätszuschlag (SolZ)	28,95/1.000-stel	30,67 –	0,89 –
Sonstige Kosten	28,95/1.000-stel	465,76 –	13,48 –
Rückzahlungen Jahresabr. Vorjahr		692,54 –
Summe Ausgaben ohne Heizung		52.728,27 –	1.557,32 –
Ausgaben nur Heizung
Ölbestand Vorjahr 2.237,62 EUR	28,95/1.000-stel		64,78 +
Kosten Heizungsabrechnung Vorjahr		859,50 –
Kauf Heizöl 24.544 l à 0,84 EUR		20.616,96 –
Nebenkosten Heizung		987,65 –
Heizkosten gemäß beigefügter Abrechnung	Fa. Brunata		747,51 –
Ölbestand Jahresende 2.789,64 EUR	28,95/1.000-stel		80,76 –
Summe Ausgaben nur Heizung		22.464,11 –	763,49 –

	Verteilerschlüssel	Insgesamt EUR	Ihr Anteil EUR
Einnahmen
Stellplatzmieten	28,95/1.000-stel	1.588,00 +	45,97 +
Einnahmen Waschhaus	28,95/1.000-stel	600,00 +	17,37 +
Zinserträge Erhaltungsrücklage	28,95/1.000-stel	1.858,81 +	53,81 +
Geleistete Zahlungen der Eigentümer	Laut Übersicht	81.642,70 +	2.520,00 +
Nachzahlungen Jahresabr. Vorjahr		432,10 +
Summe Einnahmen		86.121,61 +	2.637,15 +
Erhaltungsrücklage
Zuführung Erhaltungsrücklage	28,95/1.000-stel		208,44 –
Zuführung Einnahmen Waschhaus	28,95/1.000-stel		17,37 –
Zuführung Nettozinsen	28,95/1.000-stel		36,78 –
Summe Erhaltungsrücklage			262,59 –

Ergebniszusammenstellung

		Insgesamt EUR	Ihr Anteil EUR
Summe Ausgaben ohne Heizung		52.728,27 –	1.557,32 –
Summe Ausgaben nur Heizung		22.464,11 –	763,49 –
Summe Einnahmen		86.121,61 +	2.637,15 +
Saldo Ausgaben/Einnahmen		10.929,23 +	316,34 +
Summe Erhaltungsrücklage			262,59 –
Ergebnis		10.929,23 +	53,75 +

Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung

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[An dieser Stelle sind vom Immobilienverwalter Erläuterungen zur Jahresabrechnung aufzunehmen. Diese Erläuterungen müssen alle Positionen der Abrechnung umfassen, die für den Eigentümer nicht sofort erkennbar und nachvollziehbar sind. Dies betrifft insbesondere die in den letzten Jahren ergangenen Urteile des BGH.

Hier ist speziell das BGH-Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, zu erwähnen:

1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinb...