HeizKV: Anwendung der verschiedenen Umlageschlüssel / 4.2 Berücksichtigung der Freiflächen

Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche, höchstens jedoch mit der Hälfte ihrer Fläche zu berücksichtigen. Das kann im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu Problemen führen, weshalb die Ermittlung der Flächen in diesem Zusammenhang strittig ist. Zum einen werden diese Freiflächen naturgemäß nicht beheizt oder mit Energie versorgt, zum anderen kann sich durch die unterschiedliche Wertung verschiedener Freiflächen eines Gebäudes eine Verschiebung der Kostenlast ergeben.

Die Wohnflächenverordnung wird für viele Bereiche im Mietrecht herangezogen, zum Beispiel bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Modernisierungserhöhungen und der Verteilung der Betriebskosten. Daher ist der Zweck der Ermittlung der Wohnfläche jeweils ein anderer. Wenn es um die Betriebskosten geht, ist die Wohnfläche oder auch die Nutzfläche Grundlage dafür, die entstandenen Kosten gerecht zu verteilen. Daraus ließe sich folgern, dass nur diejenigen Flächen der Abrechnung zugrunde gelegt werden können, die auch beheizt werden und somit Einfluss auf den Verbrauch von Energie haben. Das ist bei den freien Flächen offensichtlich nicht der Fall.

Da die Heizkostenverordnung selbst nicht auf die Wohnflächenverordnung verweist, kann man diese Bestimmungen nur entsprechend anwenden und somit die nicht beheizbaren Flächen bei der Ermittlung der Wohnflächen beim Aufteilen der Heiz- und Warmwasserkosten gänzlich herausnehmen.^[1] Andererseits sieht § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizKV selbst Alternativen für die Verteilung der Energiekosten vor. Demnach können sie nach der Wohn- und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Räume verteilt werden.

Wenn jede Wohnung über gleich große und gleichwertige Freiflächen verfügt, spielt es keine Rolle, ob diese berücksichtigt werden oder nicht. Allerdings werden die Freiflächen in der Regel unterschiedlich bei der Ermittlung der Wohnfläche herangezogen. Dann soll es nach Auffassung von Langenberg für den Vermieter keinen Ermessenspielraum geben, welchen Verteilerschlüssel er anwendet. Er müsste zwingend nach umbautem Raum der beheizten Fläche abrechnen, um Abrechnungsgerechtigkeit herzustellen.^[2] Anders sieht es das BayObLG^[3], wonach die Berücksichtigung der Balkonflächen nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zu erfolgen hat, somit kann auch der Wohnwert eine Rolle spielen, zum Beispiel die Lage, die Ausrichtung oder die Nutzbarkeit.

Praxis-Beispiel

Ungleiche Ergebnisse

Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verfügen über gleich große Balkone und Terrassen. Die betreffenden Mietverträge wurden zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossen, das heißt teilweise schon vor dem 1.1.2004, als die Freiflächen nach dem damals geltenden Recht bis zur Hälfte Berücksichtigung fanden (§ 44 II. BV). Würde man diese Freiflächen bei der Kostenverteilung berücksichtigen, hätten diejenigen Mieter einen Nachteil, die durch die hälftige Bewertung ihrer Freifläche einen höheren Grundkostenanteil an den Heiz- und Warmwasserkosten zahlen müssten als diejenigen, bei denen die Freiflächen nur zu einem Viertel gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV angerechnet werden. Zu einem vergleichbaren ungerechten Ergebnis führt auch die Auffassung des BayObLG, wenn nämlich Lagekriterien eine unterschiedliche Wertung und somit Flächenanrechnung zuließen.

Wenn es um die Verteilung der Kosten für Heiz- und Warmwasserversorgung geht, ist nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des Einzelfalls nur die beheizbare Fläche als Verteilerschlüssel zugrunde zu legen. So hat es auch das AG Pankow-Weißensee gesehen, wenn die Berücksichtigung der Balkonflächen zu einer Benachteiligung bzw. Bevorzugung einzelner Mieter führt. Nur wenn alle Freiflächen die gleiche Größe haben und auf gleiche Art berücksichtigt werden, können diese Flächen Grundlage der Verteilung sein.^[4]

[1] Schmidt-Futterer-Lammel, § 7 HeizKV, Rn. 17.

[2] Langenberg/Zehelein, K 183.

[3] BayObLG, Rechtsentscheid v. 20.7.1983, REMiet 6/82.

[4] AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 6.11.2007, 8 C 139/07, MM 2008, 299; Heix, S. 41.