HeizKV: Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängige Kost ... / 2.2 Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 2 HeizKV)

Kommt der Gebäudeeigentümer seiner Ausstattungspflicht nicht nach, verstößt er gegen die Bestimmungen der HeizKV. Werden die Heiz- und Warmwasserkosten in Ermangelung von Verbrauchserfassungsgeräten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV zu.^[1]

[1] Siehe Denk/Westner, Kürzungsrechte des Mieters nach HeizKV.

2.2.1 Umfang der Ausstattungspflicht

Generell müssen alle Räume, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind, mit Erfassungsgeräten versehen werden. Dazu gehören zum einen die Räume einer Wohnung, zum anderen die separaten Räume wie Garagen, Mansarden, Hobby- und Kellerräume, sofern sie mit Heizkörpern ausgestattet und zum Gebrauch nur einem Nutzer zugeordnet sind. Räume, in denen der Heizkörper dauernd ausgeschaltet sein sollte, sind ebenfalls betroffen.^[1]

Solche Räume, die keinen eigenen Heizkörper haben, aber von durchlaufenden Heizungsrohren mitgewärmt werden, sind nicht auszustatten. Hier liegt keine zweckgerichtete Wärmeabgabe vor.^[2]

Hinweis

Jeder Heizkörper ist auszustatten

Alle Räume, die über einen Heizkörper verfügen, sind mit Erfassungsgeräten auszustatten, das gilt zum Beispiel auch für Hobbyräume, Garagen und Kellerräume.

Gemeinschaftsräume: Treppenhaus, Keller etc.

Nach § 4 Abs. 3 HeizKV sind Gemeinschaftsräume, die allen gemeinsam zur Verfügung stehen, im Regelfall nicht ausstattungspflichtig. Zu diesen Ausnahmen zählen beispielsweise Treppenhäuser, Flure, Wasch- bzw. Trockenkeller oder auch Abstellräume. Der Grund dafür ist, dass der Energieverbrauch für sie im Verhältnis zum Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes nur unwesentlich ins Gewicht fällt.^[3] Die Kosten, die für die Erfassungsgeräte und deren Wartung sowie als sonstige Nebenkosten anfallen, würden durch eine eventuelle Energieersparnis, die durch die Ausstattungspflicht erreicht werden soll, nicht aufgefangen werden. Hinzu kommt, dass wegen der gemeinschaftlichen Nutzung der Energieaufwand den einzelnen Nutzern nicht gerecht zugeordnet werden kann – eine verbrauchsabhängige Abrechnung wäre also nicht durchführbar. Die für diese Räume anfallenden Wärmekosten fließen in die Energiekosten des Gebäudes ein und werden nach dem geltenden Verteilerschlüssel umgelegt.^[4]

Räume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- und Warmwasserverbrauch sind dagegen nach § 4 Abs. 3 Satz 2 HeizKV ausstattungspflichtig, zum Beispiel Schwimmbäder oder Saunen (§ 4 Abs. 3 HeizKV). Ein hoher Wärme- bzw. Warmwasserverbrauch ist dann anzunehmen, wenn die dort installierte Heizleistung circa 20 % über der Heizleistung liegt, die in den Wohnungen installiert ist.^[5] Das könnte beispielsweise auch ein spezieller Wäschetrockenraum sein, der besonders stark geheizt werden muss.

Ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, Räume mit Erfassungsgeräten auszustatten, kommt dem aber nicht nach, kann der Mieter auf Erfüllung dieser Verpflichtung bestehen (§ 4 Abs. 4 HeizKV).

Achtung

Anspruch auf Einbau von Erfassungsgeräten

Der Nutzer hat gegenüber dem Gebäudeeigentümer einen einklagbaren Anspruch darauf, dass Erfassungsgeräte angebracht werden. Diesen Anspruch kann er vor Gericht als Leistungsklage geltend machen.^[6]

Weigert sich der Gebäudeeigentümer dennoch, die zur verbrauchsabhängigen Abrechnung erforderlichen Erfassungsgeräte anzubringen, steht dem Nutzer/Mieter zusätzlich ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % zu.^[7] Die Kürzung bezieht sich dann auf die für den Nutzer erstellte Heiz- und Warmwasserabrechnung.

[1] LG München II, Urteil v. 15.6.1988, 11 S 597/88, WuM 1988, 310.

[2] Pfeifer, § 4 Abs. 3a HeizKV.

[3] Ca. 2 bis 3 %, BR-Drs. 494/88, S. 24.

[4] Schmidt-Futterer-Lammel, § 4 HeizKV, Rn. 22.

[5] Pfeifer, § 4 HeizKV Rn. 7b.

[6] Schmidt-Futterer-Lammel, § 4 HeizKV, Rn. 13.

[7] Siehe Denk/Westner, Kürzungsrechte des Mieters nach HeizKV.

2.2.2 Sonderfall Wärmepumpe

Ab dem 1.10.2024 muss über die Kosten der Versorgung eines Gebäudes mit Wärme oder Wärme und Warmwasser unter Verwendung einer Wärmepumpe ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet werden, nachdem die Ausnahmevorschrift des § 11 HeizKV n. F. entsprechend angepasst wurde.

Erfolgt zu diesem Zeitpunkt seitens des Vermieters noch keine Verbrauchserfassung, so gewährt ihm das Gesetz eine Übergangsfrist bis zum 30.9.2025 zur Installation einer Verbrauchserfassung (§ 12 Abs. 3 HeizKV n. F.). Ein Kürzungsrecht des Mieters wegen nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung im Hinblick auf die Wärmepumpe nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann erst nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden (siehe Denk/Westner, Kürzungsrechte des Mieters, Kap. 2).

2.2.3 Geräteauswahl

Der Gebäudeeigentümer kann grundsätzlich frei auswählen, welche Art von Erfassungsgeräten er anschaffen möchte (§ 4 Abs. 2 Satz 3 HeizKV). Ein Mitspracherecht des Mieters bei der Auswahl der Geräte besteht nicht. Allerdings wird dieses Recht durch die Bestimmungen des § 5 HeizKV konkretisiert (siehe Denk/Westner, Ausstattung zur Verbrauchserfassung nach HeizKV).

Der Gebäudeeigentümer kann geeignete Erfassungsgeräte entweder kaufen, mieten oder leasen.

2.2.3.1 Kauf der Geräte

Beim Neubau übernimmt der Gebäudeeigentümer die Kosten für die Ausstattung des Gebäudes...