Heizraumzugang ist Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gemäß der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Fakten:

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, also zwingend Gemeinschaftseigentum. Zu derartigen Anlagen und Einrichtungen gehört auch die Heizungsanlage, die die Räume der Wohnanlage mit Heizenergie und Warmwasser versorgt. Wenn der Raum, in dem sich die Heizung befindet, nicht auch noch anderen Zwecken dient, steht auch er zwingend im Gemeinschaftseigentum. Zusätzlich müssen aber auch die Räume, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum und zur Heizungsanlage bilden, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG, die hier den Flurzugang zu dem Heizungsraum erfasst, kann auch nicht durch eine anders lautende Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt werden.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 30.10.2003, 2Z BR 184/03

Fazit:

Die von diesem Grundsatz zugelassene Ausnahme ist im Wesentlichen beschränkt auf Räume eines nicht ausgebauten Dachspeichers, die nur ganz selten zu Kontrollgängen und Instandsetzungsarbeiten betreten werden müssen. Für den Raum, in dem sich die Heizung befindet, kann diese Ausnahme nicht gelten. Dieser Raum wird durch den Betrieb der Heizung dauernd von den Eigentümern benutzt und muss zur Wartung und Befüllung des Tanks oft betreten werden.