Heizung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen hinsichtlich der Eigentumszuordnung finden sich in § 5 WEG. Gebrauchsregelungen können nach § 19 Abs. 1 WEG getroffen werden. Im Übrigen sind selbstverständlich die Vorgaben der HeizKV und des GEG zu beachten.

LG München I, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 15412/18: Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern stellen als Geräte der Verbrauchserfassung Gemeinschaftseigentum dar.

OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17: Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Heizung erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu der Anlage. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört.

BayObLG, Beschluss v. 20.8.1998, 2Z BR 44/98: Ist die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereichen der Wohnanlage, so steht sie zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.

BayObLG, Beschluss v. 24.2.2000, 2Z BR 155/99: Dient eine Heizungsanlage nur der Versorgung eines Raumeigentums oder einzelner Raumeigentumseinheiten und nicht der gesamten Wohnanlage, so kann hieran Sondereigentum selbst dann bestehen, wenn die Anlage in einem gemeinschaftseigenen Raum untergebracht ist.

BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

OLG Celle, Beschluss v. 29.12.1989, 2 U 200/88: Die Eigentümergemeinschaft kann Regelungen zur Raumtemperatur mehrheitlich treffen. Ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dabei aber nur Bestimmungen, die tagsüber in der Zeit von 7 Uhr bis 22 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius gewährleisten.

BayObLG, Beschluss v. 26.2.1993, 2Z BR 117/92: Der Verwalter ist grundsätzlich nicht ohne entsprechende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft berechtigt, die Heizung eigenmächtig abzuschalten.

BayObLG, Beschluss v. 20.8.1998, 2Z BR 44/98: Der Einbau neuer Messgeräte kann ebenso durch Beschluss geregelt werden wie die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper.

Die häufigsten Fallen

1. Eigentumszuordnung beachten

   Die Heizungsanlage besteht aus einer Vielzahl von Einzelelementen, deren eigentumsrechtliche Zuordnung vereinzelt noch umstritten ist. Die Heizkörper selbst stehen nach überwiegender Meinung im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Wärmeversorgung des betreffenden Wohnungs-/Teileigentums dienen. Sie können jedenfalls durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sind die einzelnen Heizkörper zwingend für den Betrieb der Gesamtanlage erforderlich, so stehen sie im Gemeinschaftseigentum.

2. Keine eigenmächtige Demontage von Heizkörpern

   Der jeweilige Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, eigenmächtig Heizkörper abzumontieren, wenn die Demontage zu einer Beeinträchtigung der Funktion der Gesamtanlage führen kann. Soweit seitens einzelner Wohnungseigentümer Heizkörper demontiert wurden, hat die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Rückbau zulasten des jeweiligen Wohnungseigentümers. Gleiches gilt selbstverständlich für Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen. Insbesondere der Verwalter ist hier nicht ohne entsprechenden Beschluss berechtigt, eigenmächtig Heizkörper zu demontieren.

3. Gebrauchsregelungen nur innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung

   Die Beschlussfassung über Raumtemperaturen sowie die Heizperiode müssen sich innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegen. Ein genereller Ausschluss der Beheizung auch in den Sommermonaten kann nicht wirksam beschlossen werden. Auch in den Nachtstunden muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius gewährleistet sein.

4. Keine Eigenmacht des Verwalters

   Der Verwalter ist grundsätzlich nicht ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer berechtigt, die Heizung eigenmächtig abzuschalten.

5. Auf Beschlussfassung zum Verbot des Zutritts zum Heizungsraum hinwirken

   Aus Sicherheitsgründen sollten Verwalter auf eine Beschlussfassung über ein Verbot des Betretens des gemeinschaftlichen Heizraums hinwirken. Durch Beschluss kann der Zutritt zu d...