Herausgabeanspruch der Mietsache gegen Dritte / 2 Räumung durch den Untermieter

Räumt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht, kann der Eigentümer von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen.^[1] Der Besitzer muss dem Eigentümer die Nutzungen herausgeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit, d. h. nach Zustellung der Räumungsklage, bezieht.^[2]

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich ist.^[3]

Hinweis

Nutzungsentschädigung auf vom Untermieter genutzte Räume beschränkt

Allerdings sind die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen auf die von ihm genutzten Räume beschränkt, da es im Rahmen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses um die Nutzungen geht, die vom Besitzer gezogen wurden, und an Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, keine Nutzungen gezogen werden können.

Der Eigentümer kann auch von seinem Mieter die Herausgabe des von dem Untermieter erlangten Mietzinses (bzw. der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe, § 546a Abs. 1 BGB) verlangen. Insofern liegt zwischen dem Mieter und dem Untermieter zwar keine Gesamtschuld vor; dennoch kann der Eigentümer gleichzeitig seinen Mieter und den Untermieter in Anspruch nehmen, wobei die Vorschriften der Gesamtschuld^[4] entsprechend heranzuziehen sind.^[5]

Hinweis

Kein Anspruch des Hauptmieters

Dem Hauptmieter steht nach Beendigung des Untermietverhältnisses kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Untermieter zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis bereits beendet ist.^[6]

Einwand des Rechtsmissbrauchs gegen die Räumung

Dem Räumungsanspruch kann der Einwand des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB entgegengehalten werden, wenn der Hauptmietvertrag einvernehmlich aufgehoben wird, um den Kündigungsschutz des Untermieters zu umgehen. Ebenso, wenn der Eigentümer die Wohnung einem gewerblichen Zwischenmieter zum Zweck der Weitervermietung überlassen hat, diesem dann kündigt und vom Endmieter (Wohnungsnutzer) die Herausgabe der Wohnung nach § 546 BGB verlangt.

• Die frühere Rechtsprechung des BGH ließ den Einwand des Rechtsmissbrauchs nur zu, wenn der Endmieter nicht gewusst hat, dass sein Vermieter – der gewerbliche Zwischenmieter – nicht Eigentümer der Wohnung ist.^[7]
• Dagegen stellt die neue Rechtsprechung in einem neueren Beschluss nicht auf die Kenntnis der Eigentümerstellung, sondern auf die Kenntnis des fehlenden Mieterschutzes ab und lässt den Einwand des Rechtsmissbrauchs auch dann zu, wenn der Endmieter zwar gewusst hat, dass sein Vermieter – der gewerbliche Zwischenmieter – nicht Eigentümer ist, ihm jedoch unbekannt war, dass dies zu einem Wegfall des Kündigungsschutzes führt.^[8]
• Noch weiter geht das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) und gesteht dem Mieter, der von einem gewerblichen Zwischenmieter anmietet, denselben Kündigungsschutz zu wie demjenigen, der direkt vom Eigentümer mietet.^[9]

Begründung des Bundesverfassungsgerichts

Zur Begründung hat das BVerfG ausgeführt, dass der Gesetzgeber bei Schaffung der Kündigungsschutzvorschriften und der Sozialklausel die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht vorausgesehen und sich dadurch eine Lücke im Mieterschutz ergeben hat. Dies hat zur Folge, dass der Schutz des Endmieters bei einer gewerblichen Zwischenvermietung sogar hinter dem Schutz zurückbleibt, den der typische Untermieter genießt, der einen Teil der vom Hauptmieter genutzten Wohnung angemietet hat. Während der Untermieter in diesen Fällen mittelbar dadurch geschützt ist, dass der Eigentümer das Vertragsverhältnis zum Hauptmieter nur unter Einhaltung der Kündigungsvorschriften beenden und der Hauptmieter sich gegebenenfalls auf die Sozialklausel berufen kann, unterliegt das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem gewerblichen Zwischenmieter nicht den Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum.

[1] BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13.

[2] § 987 Abs. 1 BGB.

[3] § 546a Abs. 1 BGB.

[4] §§ 421 ff. BGB.

[5] BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13.

[6] BGH, Urteil v. 4.10.1995, XII ZR 215/94, ZMR 1996, 15.

[7] BGH, RE v. 21.4.1982, VIII ARZ 16/81, DWW 1982, 211.

[8] BGH, RE v. 20.3.1991, VIII ARZ 6/90, DWW 1991, 211.

[9] BVerfG, Beschluss v. 11.6.1991, 1 BvR 538/90, DWW 1991, 279.