Herausgabeanspruch der Mietsache gegen Dritte / 4 Gewerbliche Untervermietung im Interesse des Zwischenmieters

4.1 Kein Kündigungsschutz nach Wohnraummietrecht

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient.

Praxis-Beispiel

Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein

Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützigen Verein zur Unterbringung von Personen vermietet, deren Auswahl dem Verein obliegt und der Verein die Wohnung dementsprechend untervermietet. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter liegt keine gewerbliche Weitervermietung i. S. d. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, da diese voraussetzt, dass der Zwischenmieter (nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags) die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. In diesem Fall kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift^[1] schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt.^[2]

In diesen Fällen kann sich der Untermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht auf den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz^[3] berufen und muss die Mietsache ungeachtet eigener Vertragstreue an den Eigentümer herausgeben.^[4] Die Entscheidung des BVerfG vom 11.6.1991 steht nicht entgegen, da sich diese Entscheidung nur auf den Fall der gewerblichen Zwischenvermietung bezieht und die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 546 Abs. 2 BGB (Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Endmieter) auf gestufte Wohnraummietverhältnisse vom BVerfG nicht infrage gestellt wurde.^[5]

Dagegen unterscheidet sich ein Zwischenmietverhältnis der vorgenannten Art wesentlich von den Fällen der gewerblichen Zwischenmiete und ist vielmehr einem Untermietverhältnis klassischer Art gleichzustellen, in dem der Untermieter ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.^[6]

[1] § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, WuM 2016, 221.

[3] §§ 573, 574 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95, WuM 1996, 537; BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, WuM 1996, 216; BayObLG, RE v. 28.7.1995, Re-Miet 4/94, WuM 1995, 638; OLG Hamburg, RE v. 16.4.1993, 4 U 243/92, WuM 1993, 249; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2195/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2218/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2219/93, WuM 1994, 182 = NJW 1994, 848; BVerfG, Beschluss v. 6.8.1993, 1 BvR 596/93, NJW 1993, 2601.

[5] OLG Hamburg, RE v. 16.4.1993, 4 U 243/92, WuM 1993, 249; BayObLG, RE v. 28.7.1995, Re-Miet 4/94, WuM 1995, 638.

[6] BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2195/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2218/93; BVerfG, Beschluss v. 3.2.1994, 1 BvR 2219/93, WuM 1994, 182 = NJW 1994, 848.

4.2 Kein Eintritt in Mietvertrag mit Endmieter

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.^[1]

Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss des Endmietvertrags gewerblich, d. h. mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Diese Voraussetzung ist bei den vorgenannten Zwischenmietverhältnissen regelmäßig nicht erfüllt.

Auch eine entsprechende (analoge) Anwendung des § 565 BGB kommt nicht in Betracht, da es insofern an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Rechtsähnlichkeit der zu regelnden Tatbestände fehlt. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung handelt der Zwischenmieter regelmäßig mit Gewinnerzielungsabsicht und wird daher den Mietvertrag mit dem Endmieter zu Konditionen abschließen, die für ihn meist günstiger, jedenfalls aber nicht schlechter sind als die mit dem Eigentümer im Hauptmietvertrag vereinbarten Konditionen.

Der nicht gewerblich tätige Zwischenmieter

Dagegen wird der nicht gewerblich tätige Zwischenmieter, der mit der Zwischenvermietung besondere, über die bloße Vermietung hinausgehende Interessen verfolgt, mit dem Endmieter häufig andere Konditionen vereinbaren als sie auf dem freien Wohnungsmarkt üblich sind, z. B. weil der Endmieter eine marktgerechte Miete aus seinem Einkommen oder Vermögen nicht zahlen kann und ihm der Verein daher, gestützt auf Spendenaufkommen oder öffentliche Zuschüsse, nur eine niedrigere Miete berechnet.

Aber auch dann, wenn mit der Weitervermietung ein Gewinn erzielt wird, liegt nicht zwingend eine gewerbliche Zwischenvermietung vor.

Praxis-Beispiel

Satzungsgemäße Weitervermietung an Mitglieder durch karitativen Verein

Ein karitativer Verein mietet als Hauptmieter in Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben – und somit nicht gewerblich – Räume an und ve...