Hypothek als Sicherungsmittel

Zusammenfassung

Überblick

Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und ist durch die enge Verbindung der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück gekennzeichnet. Zu unterscheiden ist hierbei die Verkehrshypothek von der Sicherungshypothek.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Hypothek ist in den §§ 1113 ff. BGB geregelt.

1 Arten

Zwei Formen

Das Gesetz kennt 2 Hauptformen der Hypothek, nämlich die sog. Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek, die sich voneinander durch den Grad ihrer Abhängigkeit von der zugrunde liegenden Forderung unterscheiden.

Warum "Verkehrshypothek"?

Die Bezeichnung "Verkehrshypothek" (das Gesetz spricht von gewöhnlicher Hypothek, § 1168 BGB) hat sich herausgebildet, weil bei ihr Verkehrsschutzinteressen besonders berücksichtigt werden und damit die Verkehrsfähigkeit gesteigert wird. So ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten trotz Nichtbestehens der Forderung möglich.^[1]

Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek oder als Buchhypothek bestellt werden, wobei das Gesetz vom Briefrecht als Regelform ausgeht.

Wichtig

Sicherungshypothek

Wollen die Parteien, dass die Hypothek nur dann begründet wird, wenn auch die zugrunde liegende Forderung tatsächlich besteht, können sie gem. § 1184 BGB eine Sicherungshypothek bestellen.

Geringeres Risiko für Eigentümer

Diese Form der Hypothek lehnt sich enger an die Forderung als die Verkehrshypothek. Das Recht des Gläubigers bemisst sich allein nach der Forderung. Gem. § 1185 Abs. 1 BGB ist die Sicherungshypothek stets Buchrecht. Sie muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein.^[2] Da die Sicherungshypothek von der Existenz der Forderung abhängt, ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek ausgeschlossen (§ 1138 BGB gilt hier nicht, vgl. § 1185 Abs. 2 BGB). Der Gläubiger muss den Bestand der Forderung beweisen.

Hinweis

Sicherungshypothek ist vorgeschrieben

Sonderformen

Für bestimmte Hypothekenarten ist die Sicherungshypothek gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere für Bauhandwerkerhypotheken,^[3] Zwangshypotheken^[4] und Arresthypotheken.^[5]

Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek, bei der die Höhe der Forderung (oder auch mehrere Forderungen) nicht von vornherein feststeht, sondern späterer Feststellung vorbehalten bleibt. Im Grundbuch ist lediglich der Höchstbetrag einzutragen, bis zu dem das Grundstück dinglich haften soll.^[6]

Gesamthypothek

Besteht für die Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken, spricht man von einer Gesamthypothek. Die Besonderheit: Jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung.^[7] Dies kann etwa von Bedeutung sein, wenn ein Neubau auf mehreren Grundstücken errichtet wird. In einem solchen Fall kann der Bauunternehmer an jedem dem Besteller gehörenden Baugrundstück für seine Forderung in voller Höhe die Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB verlangen, und zwar in Form der Gesamthypothek.^[8]

[1] § 1138 BGB.

[2] § 1184 Abs. 2 BGB

[3] § 648 BGB.

[4] § 866 ZPO,

[5] § 932 ZPO.

[6] § 1190 Abs. 1 BGB.

[7] § 1132 Abs. 1 BGB.

[8] BGH, Urteil v. 30.3.2000, VII ZR 299/96, MDR 2000 S. 879.

2 Bestellung

Voraussetzungen für das Entstehen der Hypothek sind:

• Wann entsteht eine Hypothek?

  Einigung der Vertragsparteien, dass ein bestimmtes Grundstück für eine bestimmte Geldforderung (auch gegen einen Dritten) haften soll;

• Eintragung im Grundbuch;
• Übergabe des Hypothekenbriefs (falls nicht Buchhypothek vereinbart);
• Bestehen der zu sichernden Forderung (Grundsatz der Akzessorietät);
• Berechtigung des verfügenden Eigentümers (anderenfalls nur gutgläubiger Erwerb der Hypothek nach § 892 BGB möglich).

Höhe der Forderung wichtig

Die Abhängigkeit der Hypothek von der zugrunde liegenden Forderung bewirkt, dass die Hypothek nur insoweit zur Entstehung gelangt, als die Forderung besteht.

Praxis-Beispiel

Höhe der Forderung geringer als die Hypothek

Einigen sich Eigentümer und Gläubiger über eine Hypothek in Höhe von 40.000 EUR, beläuft sich die Höhe der Forderung jedoch nur auf 30.000 EUR, wird die Hypothek – das Vorliegen der übrigen Voraussetzungen unterstellt – nur in Höhe von 30.000 EUR begründet. In Höhe des Differenzbetrags entsteht gem. §§ 1163 Abs. 1 Satz 1, 1177 BGB eine Eigentümergrundschuld.

Entsprechendes gilt, wenn die Forderung überhaupt nicht existiert; das Grundstück wird in jedem Fall mit einem Grundpfandrecht belastet.

3 Eintragung der Zinsen

3.1 Zinssatz

2 Möglichkeiten

Zinsen werden mit einem bestimmten Hundertsatz ("… %") oder einem Festbetrag eingetragen. Die Angabe, dass sie jährlich berechnet werden, ist nicht erforderlich, weil dies der allgemeinen Übung entspricht.^[1]

[1] Lieder in Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2017, § 1115 Rn. 23 m. w. N.

3.2 Zinsbeginn

Bestimmbarkeit

Bei einer Hypothek zur Sicherung einer verzinslichen Forderung muss außer dem Zinssatz auch der Beginn der Verzinsung in das Grundbuch eingetragen werden. Darüber, ob dieser Zeitpunkt hinreichend bestimmt oder doch bestimmbar ist, besteht häufig Streit. Enthält die Bewilligung keine Angaben, so ist sie dahin auszulegen, dass Zinsbeginn grundsätzlich der Eintragungstag sein soll.