Leitsatz
- In einem Abberufungsbeschluss des Verwalters kann zugleich die Erklärung der fristlosen Kündigung seines Vertrags liegen
- Ohne Anfechtung des Abberufungsbeschlusses kann der Verwalter nicht 3 ½ Jahre später Vergütungsansprüche geltend machen; dies verstößt gegen Treu und Glauben
Normenkette
§§ 26 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; §§ 615, 242 BGB
Kommentar
- Grundsätzlich ist zwischen der Abberufung eines Verwalters durch Beschluss und der Kündigung seines Verwaltervertrags zu unterscheiden (Trennungstheorie). Die Vertragskündigung kann jedoch in dem Abberufungsvorgang enthalten sein. Der Abberufungsbeschluss ist konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Abberufungsakts, der neben der gemeinschaftlichen Willensbildung auf Beendigung der Verwaltertätigkeit eine entsprechende Abberufungserklärung und deren Zugang erfordert (BGH v. 20.6.2002, V ZB 39/01, NJW 2002, 3240 und BayObLG, ZMR 2003, 438). Im vorliegenden Fall war ein Vertreter des Verwalters in der Versammlung anwesend; ihm ist auch unbestritten die Abberufungserklärung damit zugegangen; er erlangte auch Kenntnis darüber, dass dort gleichzeitig ein neuer Verwalter bestellt wurde. Dies war nur so zu verstehen, dass mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag im Wege einer Kündigung beendet sein sollte.
In der genannten BGH-Entscheidung wurde auch die Berechtigung des Verwalters zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses bestätigt; darüber hinaus wurde entschieden, dass er die materiellen Voraussetzungen einer Kündigung im Feststellungsverfahren gerichtlich überprüfen lassen könne. Aus dem befristeten Anfechtungsrecht des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluss ergibt sich auch eine entsprechende Anfechtungslast. Unterlässt er eine Anfechtung, liegen die erforderlichen Abberufungsvoraussetzungen für alle Beteiligten bindend fest. Ungeachtet dessen kann der Verwalter mit grundsätzlich bestehendem Feststellungsinteresse die Wirksamkeit seiner Vertragskündigung gerichtlich überprüfen lassen, um seine möglichen vertraglichen Vergütungsansprüche zu wahren.
Vorliegend hatte der Verwalter allerdings auch die Kündigung unbeanstandet hingenommen und auch in der Folgezeit nicht zu erkennen gegeben, dass er am Fortbestand des Verwaltervertrags festhalten wolle. Erst etwa 3 ½ Jahre nach der Kündigung machte er Vergütungsansprüche geltend und begründete diese mit der Unwirksamkeit der Kündigung; ein solches Verhalten widerspricht den in § 242 BGB verankerten Grundsätzen von Treu und Glauben und führt in diesem Fall zum Verlust seiner Vergütungsansprüche.
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