Insolvenz eines Wohnungseigentümers (WEMoG) / 12.2 Wirkungen

12.2.1 Hausgeldschuldner

Wie sich eine Freigabe auf die Frage auswirkt, wer Hausgeldschuldner ist, ist streitig. Relativ geklärt scheint zu sein, dass der Insolvenzverwalter für diejenigen Forderungen haftet, die während der Dauer der Insolvenzverstrickung des Wohnungseigentums fällig geworden sind.^[1] Die Freigabe von Vermögensgegenständen aus der Insolvenzmasse wirkt nämlich nur für die Zukunft.^[2] Noch etwas umstritten ist hingegen, ob das auch für die nach dieser Zeit fällig werdenden Hausgelder gilt.^[3] Zutreffend ist wohl, dass der Hausgeldanspruch an das Bestehen von Miteigentum am Grundstück anknüpft und dieses nach Herauslösen aus der Insolvenzmasse Haftungsmasse sein muss.^[4] Damit schuldet nach einer Freigabe allein der Wohnungseigentümer das Hausgeld.^[5]

[1] LG Kassel, Beschluss v. 12.4.2007, 3 T 30/07, ZIP 2007 S. 2370; Cranshaw, ZfIR 2015, S. 461, 470.Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, § 93 Rn. 46.

[2] LG Kassel, Beschluss v. 12.4.2007, 3 T 30/07, ZIP 2007 S. 2370.

[3] Verneinend: KG Berlin, Beschluss v. 20.8.2003, 24 W 142/02, NZM 2004 S. 383, 384; LG Berlin, Beschluss v. 17.8.2007, 55 T 112/06 WEG, ZMR 2008 S. 844; bejahend: AG Mannheim, Urteil v. 4.6.2010, 4 C 25/10 WEG; AG Mannheim, Urteil v. 14.7.2004, 4 URWEG 105/04, ZMR 2005 S. 483; Vallender, VIA 2010, S. 65, 67.

[4] Vallender, NZI 2004, S. 401.

[5] KG, Beschluss v. 20.8.2003, 24 W 142/02, NZM 2004 S. 383; AG Halle (Saale), Urteil v. 8.3.2011, 120 C 4271/10; Lüke, ZWE 2010, S. 62, 66; Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, § 93 Rn. 47; Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 371.

12.2.2 Vollstreckungsverbot

Grundsatz

Gibt der Insolvenzverwalter oder Treuhänder einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, z. B. das Wohnungseigentum, aus der Insolvenzmasse frei, unterliegt dieser Gegenstand als sonstiges Vermögen des Schuldners grundsätzlich dem Vollstreckungsverbot des § 89 Abs. 1 InsO.^[1] Ein Insolvenzgläubiger kann daher ungeachtet der Freigabe erst nach Abschluss des Insolvenzverfahrens gegen den Wohnungseigentümer im Wege der Vollstreckung, etwa durch einen Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung, wegen des freigegebenen Wohnungseigentums vorgehen.^[2] Nach Freigabe stehen die Einnahmen aus dem Wohnungseigentum dem Schuldner zu.^[3] Er tritt in vollem Umfang in seine Rechte als Wohnungseigentümer ein.^[4]

Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat allerdings die Möglichkeit, sich einen Vollstreckungstitel in Bezug auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 2, § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG aufgeführten Hausgeldansprüche zu verschaffen (Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung) und gestützt auf diesen Titel zu vollstrecken, z. B. die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums zu beantragen.^[5] Bleibt der Schuldner nach der Freigabe Hausgeld schuldig, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen dieser offenen Forderung Neu- und nicht Insolvenzgläubiger und kann zur Deckung dieser Forderung nach Titulierung auch auf das Wohnungseigentum als Vollstreckungsobjekt zugreifen.^[6]

[1] BGH, Beschluss v. 12.2.2009, IX ZB 112/06, NZM 2009 S. 439 Rn. 4; Vallender, VIA 2010, S. 65, 67.

[2] BGH, Beschluss v. 12.2.2009, IX ZB 112/06, NZM 2009 S. 439.

[3] Vallender, VIA 2010, S. 65, 67.

[4] BGH, Urteil v. 7.12.2006, IX ZR 161/04, NZI 2007 S. 173.

[5] BGH, Beschluss v. 12.2.2009, IX ZB 112/06, NZI 2009 S. 382 Rn. 7; Lüke, ZWE 2010, S. 62, 68; Schneider, ZfIR 2008, S. 161, 167.

[6] Cranshaw, ZfIR 2015, S. 461, 470.