Insolvenz eines Wohnungseigentümers (WEMoG) / 7 Auswirkungen der Insolvenzeröffnung

7.1 Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters

Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Wohnungseigentümers als Schuldner, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, nach § 80 Abs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Ansprechpartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters wird mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mithin grundsätzlich der Insolvenzverwalter.

7.1.1 Folgen

Diese gesetzlich angeordnete Verwaltungszuständigkeit hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Verwalter Auswirkungen unter anderem auf:

• Die vom Verwalter den Wohnungseigentümern zu erteilenden Informationen, z. B. nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
• Das Recht, Informationen zu verlangen und in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Dieses Recht steht jetzt auch dem Insolvenzverwalter zu.
• Die Ladung zur Eigentümerversammlung. Ist über das Vermögen eines Wohnungs- oder Teileigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet worden, ist nicht der insolvente Wohnungseigentümer, sondern der Insolvenzverwalter zu laden.^[1] Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Wohnungseigentümers als Schuldner, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, nach § 80 Abs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter über.^[2] Das Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht sowie das Stimmrecht in der Versammlung der Eigentümer stehen allein dem Insolvenzverwalter zu. Im vorläufigen Insolvenzverfahren ist der vorläufige Insolvenzverwalter zu laden, wenn auf ihn die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis übergegangen ist.^[3] Im Fall der Eigenverwaltung^[4] ist der Wohnungseigentümer zu laden. Hat der Insolvenzverwalter ein Wohnungs-/Teileigentum freigegeben^[5], ist der Wohnungseigentümer wieder verfügungsbefugt und ist zu laden.
• Das Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht sowie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: Diese Rechte stehen grundsätzlich dem Insolvenzverwalter zu.^[6]
• Die Versendung von Schreiben.
• Die Pflicht, die Verkehrspflichten des Sondereigentums wahrzunehmen. Diese Pflicht trifft den Insolvenzverwalter; ebenso die Pflicht zur Erhaltung des Sondereigentums nach § 14 Abs. 1 Nr.1 und Nr. 2 WEG.
• Die im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht stehenden Rechte und Pflichten.
• Die Pflicht, das Hausgeld im engeren und weiteren Sinne zu zahlen.

[1] Skauradszun, ZWE 2016, S. 61, 65; a. A. Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, § 93 Rn. 49.

[2] Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, § 93 Rn. 49.

[3] § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, §22 Abs. 1 Satz 1 InsO.

[4] §§ 270 ff. InsO.

[5] S. dazu Kap. 12.

[6] Differenzierend Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, § 93 Rn. 50.

7.1.2 Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Insolvenzverwalter hat die Aufgabe, das Vermögen des Schuldners in Besitz zu nehmen und zu verwerten. Dazu kann in der Insolvenz eines Verbandsmitglieds die Auflösung des Verbandes gehören. Das im Insolvenzverfahren grundsätzlich bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 InsO), die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen, schließt § 11 Abs. 2 WEG allerdings aus.

7.1.3 Schadensersatz

Verletzt der Insolvenzverwalter die ihm nach dem Gesetz obliegenden Pflichten, ist er allen Beteiligten zum Schadensersatz verpflichtet.^[1] Dies ist insbesondere der Fall, wenn er es unterlässt, der Masse zustehende Forderungen einzutreiben. Dann schuldet er auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz.

[1] § 60 InsO.

7.1.4 Berücksichtigung des Hausgeldschuldners bei § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG

Solange der endgültige Ausfall des Hausgeldschuldners nicht feststeht, ist er bei Hausgeldbeschlüssen zu berücksichtigen, als wäre "nichts passiert". Der "endgültige Ausfall" dürfte in der Regel erst mit einer Restschuldbefreiung feststehen.

7.2 Der Insolvenzverwalter als Hausgeldschuldner

Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden.^[1] Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen.

[1] Ausführlich dazu Lüke, ZWE 2010, S. 62 ff. und Vallender, VIA 2010, S. 65 ff.

7.2.1 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung.^[1] Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründeten Vermögensanspruch gegen den Insolvenzschuldner haben. Nicht fällige Ansprüche gelten mit Insolvenzeröffnung als fällig.^[2] Vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene/begründete und nicht beglichene Hausgeldvorschüsse sind damit gewöhnliche Insolvenzforderungen und nach Maßgabe der Vorschriften für das Insolvenzverfahren^[3] geltend zu machen.^[4]

Anmeldung zur Tabelle

Vor Insolvenzeröffnung begründete, noch nicht beglichene Vor- und/oder Nachschüsse muss der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Tabelle anmelden.^[5]

Bei einem Bestreiten der Forderung durch den Insolvenzverwalter oder einen anderen Insolvenzgläubiger kann gegen den Bestreitenden eine Klage auf Feststel...