Insolvenz eines Wohnungseigentümers (WEMoG) / 8.2 Absonderung

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.^[1] Zu einer solchen Absonderung ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt. Zu unterscheiden sind § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende, nicht privilegierte Hausgeldansprüche und § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallende, privilegierte Hausgeldansprüche.

Anmeldung zur Tabelle möglich

Auch dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Absonderungsrecht geltend macht, kann sie die Forderung als persönliche Forderung in voller Höhe für den Ausfall zur Tabelle anmelden. Dieses bewirkt, dass die gesamte Forderung geprüft und "für den Ausfall" festgestellt wird.

[1] BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12, NJW 2013 S. 3515 Rn. 24; BGH, Beschluss v. 12.2.2009, IX ZB 112/06, ZInsO 2009, S. 830.

8.2.1 Nicht privilegierte Hausgeldansprüche

Für unter § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht ab dem Zeitpunkt, zu dem das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmt wird. Ein Absonderungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Beschlagnahme zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits erfolgt war.^[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss daher bis zu diesem Zeitpunkt die Beschlagnahme des Grundstücks bewirkt haben, indem sie die Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung selbst erwirkt hat^[2] oder einem laufenden Verfahren beigetreten ist.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 12.2.2009, IX ZB 112/06, NZI 2009 S. 382; Ganter, NZI 2010, S. 361, 366.

[2] § 20, § 146 Abs. 1 ZVG.

[3] § 27, § 151 Abs. 2 ZVG.

8.2.2 Privilegierte Hausgeldansprüche

Absonderungsrecht

Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht.^[1] Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird.^[2] Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen – obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert und sie schuldrechtlich zu verstehen sind^[3] – ähnlich einer privaten Last auf dem Wohnungseigentum.^[4]

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche im Rahmen einer eröffneten Insolvenz 2 Möglichkeiten zu:

• Sie kann zum einen ihre privilegierten Ansprüche in einem bereits laufenden, durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden Anspruchs betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens anmelden, ohne dass für ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Ansprüche ein (Zahlungs-) Titel erforderlich ist.^[5]
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zum anderen trotz der eröffneten Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben.^[6] Indem sie die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung erwirkt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung ohne Weiteres betreiben, wenn sie vor Insolvenzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat.^[7] Der bestehende Titel kann auf den Insolvenzverwalter umgeschrieben werden. In diesem Fall sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die fälligen, aber nicht titulierten Hausgeldansprüche nach § 45 Abs. 3 ZVG anmelden.^[8]

Selbstgenutztes Wohneigentum

Vollstreckt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Titelumschreibung gegen den Insolvenzverwalter in weiterhin selbstgenutztes Wohneigentum eines Insolvenzschuldners, kann der Besitzergreifung des Zwangsverwalters das Recht des Schuldners entgegengehalten werden, ihm die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen.^[9]

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Zwangsversteigerung im Übrigen auch dann betreiben, wenn sie vor Insolvenzeröffnung den säumigen Wohnungseigentümer wegen der ausstehenden Hausgeldansprüche noch nicht verklagt hat.^[10] In diesem Fall muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihr Recht auf Absonderung allerdings zunächst mit der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung analog § 1147 BGB geltend machen.^[11] Die Pfandklage ist darauf zu richten, den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung zu verklagen. Dabei muss die Forderung, wegen der die Zwangsversteigerung betrieben werden soll, genau bezeichnet werden. Der Hausgeldanspruch, zu dessen Durchsetzung die Zwangsversteigerung zu dulden ist, muss auf 5 % des Verkehrswertes nach § 74a Abs. 5 ZVG beschränkt werden. Ferner muss das haftende Grundstück – am besten in Übereinstimmung mit den grundbuchtechnischen Angaben (Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe) – benannt werden. Weiter sollte der Miteigentumsanteil in Verbindung mit der Bezeichnung des Sondereigentums angegeben werden.^[12] Schließlich sollte als Hinweis für ...