Insolvenz eines Wohnungseigentümers (WEMoG) / 9.3 Verwertung

9.3.1 Freihändiger Verkauf

Der Insolvenzverwalter darf das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners nach h. M. freihändig veräußern.^[1] Haben die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, braucht er allerdings eine Zustimmung.^[2]

Die freihändige Veräußerung muss die Rechte der Absonderungsberechtigten – auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 5 ZVG – beachten. Hierzu wird in der Regel eine so genannte Verwertungsvereinbarung geschlossen mit dem Inhalt, dass aus dem Verwertungserlös die Absonderungsberechtigten befriedigt werden.^[3] Der Insolvenzmasse fließt ein Prozentsatz des Verwertungserlöses zu. Im Gegenzug nehmen die Absonderungsberechtigten von der zwangsweisen Verwertung des Grundbesitzes durch Betreiben der Zwangsversteigerung Abstand. Vor allem müssen die Absonderungsberechtigten auf ihre Rechte verzichten, die durch die freihändige Veräußerung (anders als bei der im Wege der Zwangsversteigerung) nicht erlöschen würden.

Kein freihändiger Verkauf im Verbraucherinsolvenzverfahren

Im Verbraucherinsolvenzverfahren ist ein freihändiger Verkauf durch den Treuhänder ausgeschlossen.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2010, IX ZR 101/09, NJW-RR 2010 S. 1022, 1023; Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 354.

[2] Vgl. § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG.

[3] Keller in Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rn. 356.

9.3.2 Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung durch Insolvenzverwalter

Anstelle der freihändigen Veräußerung kann der Insolvenzverwalter nach § 165 InsO beim zuständigen Gericht – unabhängig von Absonderungsrechten – auch die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben.^[1] Dann gelten die §§ 172 ff. ZVG in Verbindung mit den allgemeinen Vorschriften. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat danach – wenn sie nicht gemäß § 27 ZVG dem Verfahren beitritt – ihre Rechte gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG anzumelden, sodass diese bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt werden.^[2] Mit dem Zuschlag erlischt das Recht entgegen den Bestimmungen der §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG nicht. Das Grundstück haftet weiterhin. Das Recht kann gegen den neuen Eigentümer mit einem gegen diesen gerichteten Duldungsbescheid geltend gemacht werden.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2010, IX ZR 101/09, NJW-RR 2010 S. 1022, 1023.

[2] § 45 Abs. 1 ZVG.

[3] Siehe auch BGH, Urteil v. 18.2.2010, IX ZR 101/09, NJW-RR 2010 S. 1022, 1023.

9.3.3 Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung durch die Gemeinschaft

Solange der Insolvenzverwalter nichts unternimmt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben, sobald sie über einen entsprechenden Titel gegen den Insolvenzverwalter verfügt.^[1]

Hier gelten ebenfalls die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes. Das Verwertungsrecht des Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens grundsätzlich fort.^[2] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann dadurch, dass sie selbst die Zwangsversteigerung beantragt oder dem vom Verwalter (oder einem anderen Absonderungsberechtigten) beantragten Verfahren beitritt, ihre Rechte wahren. Denn gerade hinsichtlich des Vorranges des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist Eile geboten, da dieses Vorrecht nur solche Altforderungen sichert, die nicht später als im 2. Jahr vor Grundstücksbeschlagnahme entstanden sind. Einschränkungen können sich allerdings aus § 30d Abs. 1 ZVG ergeben, wonach die vom Gläubiger betriebene Zwangsversteigerung unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag des Verwalters einstweilen einzustellen ist. Kommt es jedoch zur Zwangsversteigerung, gelten die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes mit dem oben beschriebenen Ergebnis.

[1] Siehe Kap. 8.2.2 Privilegierte Hausgeldansprüche.

[2] BGH, Urteil v. 18.2.2010, IX ZR 101/09, NJW-RR 2010 S. 1022, 1023.