Gehört zur Insolvenzmasse eine vermietete Eigentumswohnung, so ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen und die dazu notwendigen Kosten aus der Masse aufzubringen. Aus diesem Grund muss er an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld bezahlen.
Zahlt der Mieter im Fall der Vermieterinsolvenz die Nebenkosten direkt an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, wirkt die Zahlung insoweit schuldbefreiend gegenüber dem Insolvenzverwalter, als die Insolvenzmasse dadurch von einer Masseverbindlichkeit entlastet wird. Für das Maß der Entlastung kommt es darauf an, ob sich die Zahlungen auf die jeweils laufenden oder aber auf die bei Insolvenzeröffnung rückständigen Forderungen beziehen.
Rückständige und laufende Forderungen unterscheiden
Die rückständigen Forderungen sind einfache Masseforderungen, sodass die Insolvenzmasse durch die hierauf entfallenden Zahlungen nicht in Höhe der gezahlten Beträge, sondern nur in Höhe der Insolvenzquote entlastet wird. Bezüglich der laufenden Forderungen wird die Insolvenzmasse in voller Höhe entlastet.[1]
War die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, so ist die Regelung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO – entgegen ihrem Wortlaut – nicht anzuwenden.[2] In diesen Fällen kann der Insolvenzverwalter die Mietsache überlassen[3]; er ist hierzu aber nicht verpflichtet. Lehnt der Verwalter die Erfüllung ab, so besteht der Mietvertrag zwar fort; dem Mieter stehen aber keine Erfüllungs-, sondern nur Schadensersatzansprüche zu. Diese Ansprüche kann der Mieter nicht als Massegläubiger, sondern nur als (gewöhnlicher) Insolvenzgläubiger geltend machen.[4]
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