Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 3 Umfang der Instandhaltungspflicht

3.1 Räumlich und zeitlich

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör.

Praxis-Beispiel

Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung

So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z. B. Lift, Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßem und betriebssicherem Zustand zu erhalten.

Die Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in "Befürchtung einer Gefahrenverwirklichung" gebrauchen kann. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabstürzen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) Kenntnis hat. Allein die Tatsache, dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel und damit kein Minderungsrecht des Mieters.^[1]

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden. So gehört z. B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbaren Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen.^[2]

Hinweis

Rein optische Mängel

Rein optische Mängel, z. B. durch schadhaften Putz oder verschmutzte Anstriche, können jedoch nur dann zu einer Renovierungspflicht des Vermieters führen, wenn diese so erheblich sind, dass es dem Mieter nicht mehr zumutbar ist, die Wohnung durch solche Zugänge zu betreten.^[3]

Wird eine Wohnung mit einem Telefonanschluss (z. B. mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose) vermietet, der zu Beginn des Mietverhältnisses störungsfrei funktioniert hat, muss der Vermieter aufgrund seiner gesetzlichen Pflicht, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB), auf seine Kosten die erforderlichen Maßnahmen durchführen, wenn der Anschluss nicht mehr funktioniert, z. B. weil zwischen dem Hausanschluss und der Wohnung ein Defekt im Kabel aufgetreten ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter auch Ansprüche gegen den jeweiligen Telekommunikationsanbieter hätte. Unerheblich ist dabei auch, ob die Ursache des Defekts, z. B. des Kabels, innerhalb oder außerhalb der Wohnung liegt, da die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf das eigentliche Mietobjekt beschränkt ist, sondern sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile erstreckt, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen.^[4]

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters endet mit Beendigung des Mietverhältnisses. Daher kann der Mieter nach eigener fristloser Kündigung des Mietverhältnisses und Einstellung der Mietzahlungen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) keine Instandsetzungsmaßnahmen mehr beanspruchen. Dies wäre ein widersprüchliches Verhalten (sog. "venire contra factum proprium"). Auf die Wirksamkeit seiner Kündigung kommt es insofern nicht an.^[5]

Nur ausnahmsweise kann sich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters ergeben, z. B. wenn durch das Unterlassen von notwendigen Maßnahmen akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen. Ist dies nicht der Fall, schuldet der Mieter die nach Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache nach Vertragsende mangelhaft geworden ist, z. B. durch einen Wasserschaden. Dadurch soll Druck auf den Mieter ausgeübt werden, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses fristgerecht zu räumen.

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine geringere Miete bezahlt, im Gegenzug aber den Ausbau und die Instandhaltung der Mieträume für einen bestimmten Zeitraum (hier: 20 Jahre) übernimmt, lebt nach Ablauf des Zeitraums die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters wieder auf. Der Vermieter kann die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen dann nicht mit der Begründung verweigern, der Mieter würde immer noch eine geringe Miete zahlen. Der Vermieter kann lediglich die Miete nach allgemeinen Vorschriften erhöhen.^[6]

Hinweis

Vertragsgemäßer Zustand

Der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Vertragsgemäß ist der Zustand, d. h. auch der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat. Dies gilt auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien über Zustand und Ausstattung als konkludent vereinbart.^[7]

Waren z. B. die sanitären Einrichtungen bei Beginn des Mietverhältnisses bereits 20 Jahre alt, ist dieser Zustand vertragsgemäß. Treten keine wesentlichen Verschlechterungen ein, kann der M...