Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 3.2 Kosten

Achtung

Instandhaltung unabhängig von Höhe der Kosten

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. "Opfergrenze" ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist.^[1]

An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z. B. Kosten in Höhe von 2 Jahresmieten für die Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen.^[2]

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i. d. R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann^[3] oder wenn der Reparaturaufwand mehr als das 3-Fache des Verkehrswerts des Mietobjekts betragen würde.^[4]

Achtung

Erneuerung auf eigene Kosten

Erneuert der Mieter auf eigene Kosten z. B. eine 30 Jahre alte Badewanne, ohne dass die Voraussetzungen des Verschleißes eingetreten sind, kann er vom Vermieter keine Kostenerstattung verlangen.^[5]

Diese Grundsätze gelten auch für andere mitvermietete Anlagen und Einrichtungen wie Türen, Fenster und Bodenbeläge.

Praxis-Beispiel

Teppichboden, Parkett, PVC- oder Laminatfußboden

Hat z. B. der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags darauf hingewiesen, dass der in der Wohnung befindliche Teppichboden bereits 18 Jahre alt ist, ist die Ausstattung mit einem erneuerungsbedürftigen Bodenbelag Vertragsbestandteil. Auch eine im Laufe des Mietverhältnisses noch fortschreitende Abnutzung führt daher nicht zu einer Erneuerungspflicht des Vermieters.^[6]

Dementsprechend können die Parteien auch einen vorliegenden, schlechten Bauzustand des Anwesens als vertragsgemäß vereinbaren.^[7]

Insofern ändert auch die Zusicherung des Vermieters, die Wohnung sei "kernsaniert" nichts daran, dass nur derjenige Zustand vom Vermieter geschuldet ist, der bei Anmietung nach einer Wohnungsbesichtigung tatsächlich bestanden hat.^[8]

Ist der schadhafte Zustand der Wohnräume bei Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart (hier: Putz- und Stuckschäden an den Decken), ist der Mieter zur Duldung von sich darauf beziehenden Erhaltungsmaßnahmen nicht verpflichtet. Insofern trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Duldungspflicht des Mieters und damit auch für den Inhalt einer Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand.^[9]

[1] OLG Hamburg, Urteil v. 8.11.2000, 4 U 205/99, WuM 2001, 542.

[2] Vgl. LG Hamburg, Urteil v. 29.11.1996, 311 S 119/96, WuM 1997, 432 m. w. N.; LG Osnabrück, Urteil v. 17.9.1991, 12 S 45/91, WuM 1992, 119; OLG Karlsruhe, Urteil v. 30.12.1994, 19 U 113/94, ZMR 1995, 201; LG Berlin, Urteil v. 22.6.1995, 62 S 58/95, GE 1995, 1013.

[3] Vgl. OLG Hamburg, Urteil v. 6.9.2002, 4 U 15/00, GE 2001, 1266.

[4] BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 131/09.

[5] AG Coesfeld, Urteil v. 11.2.2003, 4 C 525/02, WuM 2003, 206.

[6] LG Köln, Beschluss v. 6.7.2004, 1 S 122/04, WuM 2005, 240; s. hierzu auch LG Wiesbaden, Urteil v. 25.2.1991, 1 S 395/90, WuM 1991, 540, wonach ein Parkettfußboden erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und zu versiegeln ist und die Abnutzung eines PVC-Fußbodens jährlich 10 bis 12 % beträgt, sowie AG Steinfurt, Urteil v. 30.11.2006, 4 C 168/05, wonach die Lebensdauer eines Laminatbodens ca. 10 Jahre beträgt.

[7] LG Düsseldorf, Urteil v. 29.1.1991, 24 S 504/90, DWW 1991, 284; LG Mannheim, Urteil v. 15.11.1989, 4 S 214/88, ZMR 1990, 220; vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 5.1.1989, 61 S 489/87, ZMR 1989, 259.

[8] LG Hanau, Beschluss v. 18.9.2020, 2 S 84/20, GE 2021, 886.

[9] LG Berlin, Urteil v. 30.4.2010, 63 S 493/09, GE 2010, 911.