Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 7.2 Feuchter Keller

Gleiches gilt für Kellerräume bzw. Abstellräume im Keller eines Altbaus. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls; namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Soll-Beschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben im Exposé. Wird ein Gebäude in einem solchen Exposé z. B. als "Luxusimmobilie" bezeichnet, die "nach neuestem Stand renoviert worden" ist, kann ein Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen. Ohne solche Angaben schuldet der Verkäufer keinen sanierten Keller, sondern nur einen Keller in einem der Bauzeit des Gebäudes entsprechenden Errichtungszustand.^[1]

Gleiches gilt für Wohnräume einer Altbauwohnung (Baujahr 1926) im Erdgeschoss, wenn diese ohne Beschaffenheitsangaben oder Zusicherungen im Mietvertrag angemietet wurde. Sind die Wände im Sockelbereich und z. T. bis zur Höhe von 1 m feucht mit Salzausblühungen, jedoch ohne Auftreten von Schwarzschimmel, ist die Mietsache nicht mangelhaft. Daher kann der Mieter weder die Miete mindern noch Beseitigung der Salzausblühungen verlangen. Ein teilweises Zerbröseln des Wandputzes an den feuchten Stellen mindert die Tauglichkeit der Wohnung allenfalls unerheblich.^[2]

Eine andere Ansicht vertritt das LG Berlin für den speziellen Fall, dass der Keller – anders als bei dezentralen Kellerräumen in Mehrfamilienhäusern – unmittelbar an die Wohnräume angegliedert ist, wie z. B. bei einem vermieteten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus u. Ä. In diesem Fall stellt die Durchfeuchtung des Kellers auch bei einem älteren Haus (hier: Baujahr 1939) einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte entspricht nach Auffassung des LG Berlin nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient nämlich – anders als bei einer Mietwohnung mit einem i. d. R. dezentralen Keller – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist bei einer Durchfeuchtung des Kellers nicht unerheblich beeinträchtigt.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 10.10.2019, V ZR 4/19, GE 2020, 54; so bereits LG Dresden, Urteil v. 17.6.2014, 4 S 4/14, NJW-RR 2015, 204, wonach Kellerfeuchte im Altbau keinen Mangel darstellt, wenn sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1905) typisch war, weil es zu dieser Zeit keine Vorschriften über die Herstellung einer Vertikal- und/oder Horizontalabdichtung der Kellerräume gegeben hat und Wassereintritte über die erdberührten Umfassungsbauteile hingenommen und sogar vielfach als gewünscht angesehen wurden.

[2] AG Paderborn, Urteil v. 30.9.2022, 51 C 90/21, ZMR 2023, 49.

[3] LG Berlin, Urteil v. 12.3.2013, 63 S 628/12, GE 2013, 1205.