Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfah ... / 1 Verfahrensfragen

1.1 Prozessrecht

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags^[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht^[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete^[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch^[4] ausreichend geschützt.^[5]

Verklagt der Mieter den Vermieter wegen Mängeln der Mietsache, bemisst sich der Streitwert der Klage des Mieters auf Instandsetzung bzw. Mängelbeseitigung nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern lediglich nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag einer Mietminderung, d. h. dem 42-Fachen einer monatlichen Mietminderung, die wegen des zu behebenden Mangels möglich wäre.

Gleiches gilt für den Wert der Beschwerde, der für die Frage entscheidend ist, ob gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt werden kann.^[6]

Hinweis

Personenmehrheit auf Mieterseite

Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. bei Ehegatten) kann jeder Mitmieter im eigenen Namen vom Vermieter die Instandsetzung der Mietwohnung verlangen und den Anspruch auch klageweise geltend machen, jedoch nur mit dem Antrag auf Leistung an alle.^[7]

Die Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters stellt nach Mehrheit der Rechtsprechung eine vertretbare Handlung i. S. d. § 887 ZPO dar, sodass das zuständige Gericht auf Antrag den Mieter zur Instandsetzung auf Kosten des Vermieters ermächtigen und den Vermieter zur Vorauszahlung der voraussichtlich entstehenden Kosten verurteilen kann.^[8] Jedoch führen unterlassene Instandsetzungen durch den Vermieter nicht zu einem Bereicherungsanspruch des Mieters im Hinblick auf die gezahlte Miete oder auf mögliche Ersparnisse des Vermieters.^[9]

[1] § 320 BGB.

[2] § 273 BGB.

[3] § 536 BGB.

[4] § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[5] AG Wetter, Urteil v. 15.2.2010, 8 C 262/09, DWW 2010 S. 106.

[6] Mindestens 600 EUR nach § 511 ZPO; BGH, Beschluss v. 18.2.2004, VII ZB 84/03, WuM 2004 S. 220; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007 S. 207; BGH, Beschluss v. 27.11.2002, VIII ZR 33/02, WuM 2003 S. 341; §§ 2, 3, 9 ZPO – BGH, Beschluss v. 17.5.2000, XII ZR 314/99, NZM 2000 S. 713.

[7] § 432 Abs. 1 BGB; LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994 S. 534.

[8] LG Berlin, Beschluss v. 6.8.1992, 67 T 54/92, WuM 1994 S. 552; a. A. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.6.1987, 9 W 43/87, NJW-RR 1988 S. 63 ff.

[9] LG Köln, Urteil v. 19.9.1996, 1 S 17/96, NJWE-MietR 1997 S. 26.

1.2 Rechtsfragen

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde.

Hinweis

Personen, für die der Mieter haftet

Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten und Handwerker.

Zur Klärung der Frage, wer den Mangel herbeigeführt hat und daher für dessen Beseitigung zuständig ist, muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt (z. B. aufgrund Mängel der Bausubstanz), sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (z. B. unsachgemäße Behandlung der Mietsache). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (sog. Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen).

Achtung

Beweislast bei Reparaturversuchen trägt Vermieter

Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen.^[1]

Tritt in der Mietwohnung ein Schaden (z. B. durch Brand) auf und ist der Schadenshergang ungeklärt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schaden weder verursacht noch verschuldet hat.^[2] Zur Haftung des Vermieters für einen Wohnungsbrand, wenn die Ursache aus dem Gefahrenbereich des Vermieters stammt, vgl. OLG Celle, Urteil v. 29.11.1995.^[3]

Der Mieter hat jedoch eingetretene Mängel der gemieteten Sache nicht zu vertreten, wenn diese lediglich auf normalem Verschleiß bzw. Alterung beruhen.^[4]

Praxis-Beispiel

Abgenutzter Bodenbelag

Ist ein Fußbodenbelag (hier: 20 Jahre alter PVC-Boden in Arztpraxis) vollständig abgenutzt, muss der Vermieter, der gegen den Mieter Schadensersatzansprüche wegen der behaupteten Beschädigung des Bodens geltend macht, beweisen, dass die Ursache der Schäden nicht aufgrund von Alterung eingetreten sind, sondern im Verantwortungsbereich des Mieters gelegen haben, z. B. durch unsachgemäße Reinigung verursacht wurden.^[5]

Liegt ein Verschulden des Mieters in diesem Sinne nicht vor, ist es für die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters ohne Bedeutung, welche Ursache der Mangel hat.

Die Beweislast dafür, dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, trägt der Mieter. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mängelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des...