Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfah ... / 2.2 Gewerberaummiete

Im Bereich der Gewerberaummiete lässt die Rechtsprechung grundsätzlich eine weitergehende Abwälzung von Reparaturen auf den Mieter zu als bei der Wohnraummiete.

Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt.^[1]

Praxis-Beispiel

Wirksame Klausel bei Gewerberaum

So ist etwa die Klausel, nach der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberäumen für zulässig angesehen worden unter der Prämisse, dass die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen betrifft.^[2]

Der Mieter/Pächter darf daher nicht mit Schäden und Abnutzungen belastet werden, die schon bei Vertragsschluss vorhanden waren.

Praxis-Beispiel

Instandhaltung nach Vertragsbeginn

Dementsprechend ist auch die Klausel "Die Instandhaltung und Instandsetzung des gesamten Pachtobjekts obliegt dem Pächter" einschränkend dahin auszulegen, dass der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird und der Pächter nur die durch den Gebrauch verursachten Abnutzungen nach Bedarf und Erforderlichkeit beheben muss.^[3]

Achtung

Instandhaltung ohne Instandsetzung

Beinhaltet eine Klausel nur den Begriff der "Instandhaltung" und nicht auch die "Instandsetzung", werden nur vorbeugende Maßnahmen erfasst, nicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache.^[4]

Unwirksam ist auch eine Formularklausel, wonach der Mieter ohne sachliche oder kostenmäßige Begrenzung die gesamte Pflicht unabhängig davon übernimmt, ob die Verschlechterung durch den Mietgebrauch, höhere Gewalt oder rechtswidriges Eingreifen Dritter entstanden ist.^[5]

Dementsprechend ist auch die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe unwirksam, da dem Mieter damit auch Kosten auferlegt würden, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und somit nicht in seinen Risikobereich fallen.^[6]

Achtung

Instandhaltungsrücklage beschränken

Daher ist die formularmäßige Überbürdung der Instandhaltungsrücklage auf den Mieter unwirksam, wenn diese ohne Begrenzung nicht nur Kosten der Mietsache, sondern auch Kosten der Gemeinschaftsanlage erfasst.^[7]

Der Mieter kann auch nicht zur Tragung von Kosten verpflichtet werden, die nicht durch den konkreten Mietgebrauch veranlasst sind und deshalb nicht unter das Risiko des betreffenden Mieters fallen.^[8]

[1] OLG Naumburg, Urteil v. 12.8.1999, 2 U 34/98, WuM 2000 S. 241.

[2] BGH, Urteil v. 25.2.1987, VIII ZR 88/86, ZMR 1987 S. 257.

[3] OLG Köln, Urteil v. 17.12.1993, 19 U 189/93, DWW 1994 S. 119.

[4] OLG Köln, a. a. O.; vgl. auch OLG Saarbrücken, Urteil v. 3.4.1996, 1 U 581/95, 1 U 581/95-93, NJW-RR 1997 S. 248, wonach die Überbürdung der Erhaltungslast auf den Geschäftsraummieter zulässig ist.

[5] OLG Dresden, Urteil v. 17.6.1996, 2 U 655/95, GE 1996 S. 1237.

[6] BGH, Urteile v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, MDR 2014 S. 1308 und v. 6.4.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006 S. 84.

[7] KG Berlin, Urteil v. 23.5.2002, 20 U 233/01, NZM 2003 S. 395.

[8] LG Augsburg, Urteil v. 9.3.2007, 2 O 1369/02, ZMR 2007 S. 697.