Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfahrensfragen und Vertragsklauseln

Zusammenfassung

Überblick

Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume, stellen sich Fragen zum Verfahren.

Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild der Miete abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt. Hieraus ist wiederum abzuleiten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur in bestimmten Grenzen auf den Mieter übertragbar sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegen Instandhaltungs- und Instandsetzungsklauseln der AGB-Kontrolle.^[1] Sie sind insbesondere an § 307 BGB zu messen.

[1] BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 158/01.

1 Verfahrensfragen

1.1 Prozessrecht

Zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht dem Mieter weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags^[1] noch ein Zurückbehaltungsrecht^[2], z. B. an der Kaution oder einer fälligen Betriebskostennachzahlung, zu. Bei Mängeln der Mietsache ist der Mieter durch die Minderung der Miete^[3] sowie durch seinen gerichtlich durchsetzbaren Instandhaltungsanspruch^[4] ausreichend geschützt.^[5]

Verklagt der Mieter den Vermieter wegen Mängeln der Mietsache, bemisst sich der Streitwert der Klage des Mieters auf Instandsetzung bzw. Mängelbeseitigung nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern lediglich nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag einer Mietminderung, d. h. dem 42-Fachen einer monatlichen Mietminderung, die wegen des zu behebenden Mangels möglich wäre.

Gleiches gilt für den Wert der Beschwerde, der für die Frage entscheidend ist, ob gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt werden kann.^[6]

Hinweis

Personenmehrheit auf Mieterseite

Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. bei Ehegatten) kann jeder Mitmieter im eigenen Namen vom Vermieter die Instandsetzung der Mietwohnung verlangen und den Anspruch auch klageweise geltend machen, jedoch nur mit dem Antrag auf Leistung an alle.^[7]

Die Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters stellt nach Mehrheit der Rechtsprechung eine vertretbare Handlung i. S. d. § 887 ZPO dar, sodass das zuständige Gericht auf Antrag den Mieter zur Instandsetzung auf Kosten des Vermieters ermächtigen und den Vermieter zur Vorauszahlung der voraussichtlich entstehenden Kosten verurteilen kann.^[8] Jedoch führen unterlassene Instandsetzungen durch den Vermieter nicht zu einem Bereicherungsanspruch des Mieters im Hinblick auf die gezahlte Miete oder auf mögliche Ersparnisse des Vermieters.^[9]

[1] § 320 BGB.

[2] § 273 BGB.

[3] § 536 BGB.

[4] § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[5] AG Wetter, Urteil v. 15.2.2010, 8 C 262/09, DWW 2010 S. 106.

[6] Mindestens 600 EUR nach § 511 ZPO; BGH, Beschluss v. 18.2.2004, VII ZB 84/03, WuM 2004 S. 220; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007 S. 207; BGH, Beschluss v. 27.11.2002, VIII ZR 33/02, WuM 2003 S. 341; §§ 2, 3, 9 ZPO – BGH, Beschluss v. 17.5.2000, XII ZR 314/99, NZM 2000 S. 713.

[7] § 432 Abs. 1 BGB; LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994 S. 534.

[8] LG Berlin, Beschluss v. 6.8.1992, 67 T 54/92, WuM 1994 S. 552; a. A. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.6.1987, 9 W 43/87, NJW-RR 1988 S. 63 ff.

[9] LG Köln, Urteil v. 19.9.1996, 1 S 17/96, NJWE-MietR 1997 S. 26.

1.2 Rechtsfragen

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde.

Hinweis

Personen, für die der Mieter haftet

Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten und Handwerker.

Zur Klärung der Frage, wer den Mangel herbeigeführt hat und daher für dessen Beseitigung zuständig ist, muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt (z. B. aufgrund Mängel der Bausubstanz), sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (z. B. unsachgemäße Behandlung der Mietsache). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (sog. Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen).

Achtung

Beweislast bei Reparaturversuchen trägt Vermieter

Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen.^[1]

Tritt in der Mietwohnung ein Schaden (z. B. durch Brand) auf und ist der Schadenshergang ungeklärt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schaden weder verursacht noch verschuldet hat.^[2] Zur Haftung des Vermieters für einen Wohnungsbrand, wenn die Ursache aus dem Gefahrenbereich des Vermieters stammt, vgl. OLG Celle, Urteil v. 29.11.1995.^[3]

Der Mieter hat jedoch eingetretene Mängel der gemieteten Sache nicht zu vertreten, wenn diese lediglich auf normalem Verschleiß bzw. Alterung beruhen.^[4]

Praxis-Beispiel

Abgenutzter Bodenbelag

Ist ei...