INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG - Wohnungseigentümer muss Zutritt gewähren

Leitsatz

Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, besteht auch dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen.

Fakten:

Der im Gemeinschaftseigentum stehende Dachboden der Wohnanlage ist vorliegend nur über eine Einschubtreppe zu erreichen, die sich im Flur der Eigentumswohnung im Obergeschoss befindet. Die Beteiligten streiten darüber, ob die Wohnungseigentümer den Dachboden betreten dürfen. Diese haben die Verpflichtung des Wohnungseigentümers beantragt, ihnen das regelmäßige Betreten in Abständen von jeweils sechs Monaten des über der Wohnung des Eigentümers liegenden Dachbodens zur Überprüfung des Daches zu ermöglichen. Die Richter folgten diesem Begehren mit Einschränkungen. Muss jedenfalls der Speicher nur zur Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten betreten werden, verpflichtet § 14 Nr. 4 WEG denjenigen Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums zu gestatten. Die Verpflichtung besteht schon dann, wenn das Betreten der Wohnung erforderlich ist, um Feststellungen darüber zu treffen, ob Maßnahmen der Instandsetzung notwendig sind. Im Hinblick auf die durch Art. 13 Abs. 1 GG geschützte Wohnung ist ein Betreten der fremden Wohnung jedoch nur dann möglich, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Ein Betretungsrecht ohne sachlichen Grund ist jedenfalls auch dann nicht anzuerkennen, wenn es zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, 34 Wx 133/05

Fazit:

Selbstverständlich besteht in Fällen wie dem vorliegenden stets die Schwierigkeit, ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit einer Dachkontrolle im Vorhinein festzustellen. Sicherlich kann nicht erst der Ernstfall eines eingetretenen Schadens abzuwarten sein. Verwalter sollten in derartigen Fällen prüfen, ob eine Dachkontrolle auch von außen möglich ist. Sollte dem nicht so sein, sind Feststellungen zur Bauweise, zum verwendeten Material und zum Erhaltungszustand notfalls unter Mitwirkung eines Sachverständigen zu treffen. Sollte sich unter Berücksichtigung dieser Feststellungen und insbesondere auch aufgrund des Gebäudealters ergeben, dass regelmäßige Kontrollen erforderlich sind, so ist jedenfalls der betreffende Wohnungseigentümer verpflichtet, Zugang über sein Sondereigentum auch in regelmäßigen Abständen zu gewähren.