INSTANDHALTUNGSKOSTEN - Keine Beschlusskompetenz bei Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer

Leitsatz

Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar.

Fakten:

Vorliegend hatten sich Schallschutzmängel an den Wohnungseingangstüren herausgestellt. Der Bauträger machte daraufhin einen Vergleichsvorschlag, wonach eine Minderung von je 240 Euro angeboten wurde, alternativ sei er bereit, die Wohnungseingangstüren auszutauschen. In einer Eigentümerversammlung stimmten die Eigentümer mit Stimmenmehrheit diesem Vorschlag in der Alternative Minderung zu. Dieser Beschluss wurde seitens einer Wohnungseigentümerin erfolgreich angefochten. Denn nach der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung der Wohnungseingangstür zu sorgen und nur auf ein einheitliches Bild der Wohnungsanlage zu achten. Damit enthält die Bestimmung zwar nicht die - im Übrigen rechtlich nicht mögliche - Zuweisung der Wohnungseingangstür zum Sondereigentum, aber doch die Pflicht zur Instandhaltung und das Recht, unter Wahrung des einheitlichen Bildes selbst die Art der Wohnungseingangstür zu bestimmen. Dem Eigentümer werden daher nicht nur die Kosten, sondern auch Handlungspflichten auferlegt. Damit verbietet aber die Teilungserklärung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mängelbeseitigungsmaßnahmen an der Wohnungseingangstür gegen den Willen eines Miteigentümers an sich zieht, da ansonsten in das durch die Teilungserklärung festgelegte Rechtegefüge eingegriffen würde. Deshalb wird nicht das ausschließliche Recht der Gemeinschaft zur Wahrnehmung des Mängelbeseitigungsrechts begründet. Darf er aber diese Rechte nicht an sich ziehen, so bleibt der einzelne Eigentümer auch für die Geltendmachung der Mängelbeseitigungsrechte und damit auch für den Vergleichsschluss zuständig.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 23.05.2007, 32 Wx 030/07

Fazit:

An diesem Ergebnis ändert auch die aktuelle BGH-Rechtsprechung (Urteil v. 12.4.2007, Az.: VII ZR 236/05) nichts, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen kann und dass, wenn sie von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, dies ihre alleinige Zuständigkeit begründet. Eine Ausnahme besteht nur für die nicht gemeinschaftsbezogenen Rechte auf großen Schadenersatz oder Wandelung bzw. Rücktritt. Die alleinige Zuständigkeit der Gemeinschaft umfasst auch die Möglichkeit des Abschlusses eines diesbezüglichen Vergleichs, in dem auch anstatt der Nachbesserung die Zahlung eines Minderungsbetrags vereinbart werden kann. Hieran besteht in der Regel schon deshalb ein Interesse, weil bei umfangreichen Nachbesserungsmaßnahmen die durch die Belästigung zum Beispiel durch Lärm, Staub und so weiter entstehenden Nachteile für die Gesamtheit der Eigentümer schwerer wiegen können als die Hinnahme des Mangels verbunden mit dem Erhalt eines Minderungsbetrags.