Instandhaltungsrücklage

Leitsatz

• Für laufende Gelder und für Instandhaltungsrücklage nicht zwei getrennte Bankkonten erforderlich

  Eigentümeranspruch auf Abrechnung

Normenkette

§ 27 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 432 BGB

Kommentar

1. Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Instandhaltungsrücklage auf einem von dem Verwalter geführten gesonderten Konto der Gemeinschaft anzulegen und getrennt zu halten ist und ausschließlich zur Deckung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verwendet werden darf, so können solche Vereinbarungen nicht dahin ausgelegt werden, dass nur die Anlegung zweier Bankkonten diesem Trennungsgebot gerecht wird. Der Zweck, die Instandhaltungsrücklage ausschließlich für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu erhalten, ist auch erreichbar, wenn der Verwalter nur zwei getrennte Buchungskonten führt. Aus § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG ergibt sich nicht die Verpflichtung, zwei getrennte Bankkonten zu führen.

2. Weiterhin:

Jeder Eigentümer hat grundsätzlich das Recht, vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG die Erteilung einer Jahresabrechnung"an die Gemeinschaft" zu verlangen ( § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Abrechnung hat übersichtlich und vollständig Auskunft über die Verwaltung zu geben (Nachweis der Einnahmen und Ausgaben, der Rücklagen, Zinsen und Bankkonten unter Darstellung des Kostenverteilungsschlüssels). Die vom Verwalter aufgestellte Abrechnung ist jedoch nur ein Vorschlag an die Wohnungseigentümerversammlung, welche erst durch genehmigenden Beschluss die Abrechnung verbindlich feststellt. Aus diesem Grund ist der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erteilung einer Abrechnung vor der Beschlussfassung schon dann erfüllt, wenn die vorgelegte Abrechnung den formalen Erfordernissen entspricht und überhaupt genehmigungsfähig ist. Eine Nachbesserung oder Änderung einzelner Positionen, die die formale Vollständigkeit nicht berühren, kann in diesem Vorstadium vor einer Beschlussfassung nicht gefordert werden.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 13.04.1987, 24 W 5174/86= immo-telex 20/87, 119 = MDR 11/87, 938)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Entgegen der Meinung des Kammergerichts zum Trennungsgebot der Rückstellung ist es heute vielfach Verwalterpraxis, Rücklagegelder nicht nur über ein internes Buchungskonto vom Geldbestand für laufende Kosten (Girokonto) zu trennen, sondern die Trennung auch über separate Bankkonten bzw. Unterkonten zu dokumentieren. Diese bankkontenmäßige Trennung beider Geldvermögen der Gemeinschaft würde ich auch dem Regelungsgedanken des WEG entnehmen, insbesondere dem § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG. Wenn im vorliegenden Fall sogar die Vereinbarung der Teilungserklärung dahingehend lautete, dass Rücklagegelder auf einem gesondert geführten "Konto" der Gemeinschaft anzulegen seien, hätte m. E. die Auslegung nahegelegen, von einem gesonderten Bankkonto auszugehen.