Ist eine Gaststätte eine Shisha Bar?

1 Leitsatz

Dürfen die im Sondereigentum stehenden Räume nach einer Benutzungsvereinbarung nur als Gaststätte benutzt werden, ist die Benutzung als Shisha Bar unzulässig.

2 Normenkette

§§ 9a Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen Wohnungseigentümer B vor. B vermietet das zu seinem Teileigentum gehörende Sondereigentum als Shisha Bar. Eine Vermietung ist B allerdings nur mit einer Zustimmung des Verwalters, die nicht vorliegt, und nur als "Gaststätte" erlaubt. K will es B untersagen lassen, das Sondereigentum zum Zweck des Betriebs einer Shisha Bar zu vermieten.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Eine Shisha Bar sei keine Gaststätte. Unter einer Gaststätte sei ein Betrieb zu verstehen, in dem Getränke oder Speisen zum sofortigen Verzehr verkauft werden und der dafür eine Aufenthaltsmöglichkeit biete. Auch wenn in Gaststätten zum Zeitpunkt der Errichtung der Gemeinschaftsordnung noch habe geraucht werden dürfen, so habe das Rauchen nur eine untergeordnete Rolle gespielt. Im Rahmen des Betriebs einer Shisha Bar sei indes das Rauchen der Wasserpfeifen der Hauptzweck eines dortigen Besuchs. Zwar könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Bei typisierender Betrachtungsweise gehe mit einer Shisha Bar aber wegen der Brandgefahr und des Rauchens im Freien eine größere Störung und Belastung einher, als die Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststätte.

Hinweis

1. Die Entscheidung entspricht der ganz h. M. Danach darf ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nicht zu einem Zweck vermieten, der den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zur Benutzung des Raums entgegensteht. Verfährt der vermietende Wohnungseigentümer anders, sieht er sich einem Unterlassungsanspruch ausgesetzt. Diesen kann – bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB und/oder nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verfolgen. Wird ein Wohnungseigentümer gestört, kann er in Bezug auf das Sondereigentum nach § 1004 Abs. 1 BGB und/oder § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgehen.
2. Es ist noch unklar, ob der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eigenständig gegen einen unzulässigen Gebrauch vorgehen muss. Ich selbst hielte das für verfehlt und meine, die Wohnungseigentümer müssten ein Vorgehen nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Insoweit gibt es aber auch andere Stimmen und hat die Diskussion erst begonnen.

5 Entscheidung

LG Dortmund, Urteil v. 22.9.2020, 1 S 27/20