Jahresabrechnung - Auch unberechtigte Ausgaben sind einzustellen

Leitsatz

In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Eigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

Fakten:

Der Verwalter hatte vorliegend die Kosten für die Reparatur einer Außenglasscheibe einer Wohnung in die Jahresabrechnung eingestellt und diese auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt, obwohl die Kosten nach den Bestimmungen der Teilungserklärung allein vom Eigentümer dieser Wohnung zu tragen waren. Des Weiteren waren auch die Kosten der Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen und der Fassadenreinigung in die Jahresabrechnung eingestellt, obwohl beide Maßnahmen ohne Beschluss der Gemeinschaft durchgeführt wurden. Aus diesen Gründen hatte einer der Eigentümer den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten.

Was die Verteilung der Kosten für die Reparatur der Außenglasscheibe betrifft, war die Klage erfolgreich. Hier nämlich ist die zulässige Regelung in der Teilungserklärung zu beachten, sodass die entsprechenden Kosten nur dem Eigentümer der Wohnung hätten auferlegt werden dürfen, nicht aber anteilsmäßig auch den übrigen Eigentümern.

Im Übrigen aber gilt der Grundsatz, dass in die Jahresabrechnung sämtliche Kosten einzustellen sind - unabhängig davon, ob diese berechtigt oder unberechtigt getätigt wurden. Nur so ist nämlich sichergestellt, dass die Eigentümer die Vermögenslage der Eigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität und gegebenenfalls auch darauf hin überprüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist. Des Weiteren kann geprüft werden, ob etwa Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unberechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden. Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Eigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in Mitleidenschaft gezogen würden. Maßgeblich für die Umlage ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht dabei ein Ersatzanspruch gegen einen Eigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Eigentümer anerkannt worden ist. Jedenfalls ist es nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen von Ersatzansprüchen gegen Eigentümer zu belasten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 04.03.2011, V ZR 156/10BGH, Urteil vom 4.3.2011 – V ZR 156/10

Fazit:

Der Bundesgerichtshof bestätigt mit seiner Entscheidung die seit Langem herrschende Meinung in Schrifttum und Rechtsprechung.