Jahresabrechnung: Darstellung der Kostenpositionen

1 Leitsatz

Ein enger Zusammenhang zwischen verschiedenen Kostenpositionen liegt noch nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist und diese gemeinsam abgerechnet werden dürfen.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG; § 556 Abs. 3 BGB

3 Das Problem

In einem Mietrechtsstreit wird fraglich, ob der Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen "Dachrinnenreinigung", "Trinkwasseruntersuchung" sowie diverse Wartungskosten unter dem Punkt "sonstige Betriebskosten" zusammenfassen durfte.

4 Die Entscheidung

Der BGH verneint die Frage! Die Betriebskostenabrechnung sei für diese Kosten bereits formal unwirksam. Nach seiner Rechtsprechung seien Kostenpositionen nämlich aufzuschlüsseln. Etwas anderes gelte nur dann, wenn sie nicht "eng" zusammenhingen. Den erforderlichen engen Zusammenhang zwischen einzelnen Kostenpositionen habe er grundsätzlich bei einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus § 2 BetrKV bejaht.

Ein enger Zusammenhang liege jedoch nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart sei – wie hier die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Kostenposition abgerechnet werden dürfen. Insoweit bedürfe es einer – gegebenenfalls auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung – abschließenden Angabe der unter der Kostenposition "sonstige Nebenkosten" abgerechneten Kostenpositionen sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenposition angefallen seien. Hieran fehle es im Fall.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Mittelpunkt des Falles steht eine formale Frage. Es geht darum, inwieweit in einer Betriebskostenabrechnung mehrere Kostenpositionen zusammengefasst werden können. Diese Frage stellt sich auch für die Jahresabrechnung. Es ist also zu fragen, wann die Verwaltung mehrere Kostenpositionen unter einem Punkt zusammenfassen darf.

Zusammenfassung von Kostenpositionen

Bei der Zusammenstellung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung sollte grundsätzlich nach den Kostenarten des § 2 BetrKV differenziert werden. Eine Aufschlüsselung einzelner Kostenpositionen innerhalb einer Ziffer des Betriebskostenkatalogs ist im Wohnraummietrecht hingegen nicht erforderlich.

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des § 2 BetrKV genannten Kosten ist demgegenüber grundsätzlich unzulässig. Dass der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege ermitteln kann, welche Kosten wofür angefallen sind, ist unerheblich. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstellung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden.

Eng zusammenhängende Kosten sollen allerdings in einer Summe zusammengefasst werden dürfen. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der BGH für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser – soweit Letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden – sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht. Im Fall verneint er sie für die Zusammenfassung mehrerer Kosten, die § 2 Nr. 17 BetrKV unterfallen.

Jahresabrechnung

Die Verwaltungen sollten die in der vorstehenden Entscheidung genannten Grundsätze für die Darstellung von Kostenpositionen für die formale Gestaltung der Jahresabrechnung übernehmen. Das Gesetz verlangt dies zwar nicht. Dies gilt aber auch für die Betriebskosten.

6 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19