Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.2 Wer erstellt die Jahresabrechnung?

1.2.1 Gemeinschaftsordnung prüfen

Bei Übernahme einer neuen Gemeinschaft sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob und in welchem Umfang Jahresabrechnungen für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.^[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Abweichende Vereinbarungen

Keine Jahresabrechnung

Die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung kann durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist hierfür nicht ausreichend und nichtig.^[2]

Geänderte Mindestanforderungen

Die Mindestanforderungen an den Inhalt der Jahresabrechnung können durch Vereinbarung abgesenkt werden, sie können aber auch erhöht werden. So kann durchaus vereinbart werden, die Jahresabrechnung in Form einer Bilanz zu erstellen.^[3] Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Allerdings ist insoweit zu beachten, dass das Ergebnis der Jahresabrechnung, das den eigentlichen Beschlussgegenstand nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG darstellt, nämlich die Abrechnungsspitze, auch Ergebnis des jeweils abweichend vereinbarten Rechenwerks sein muss. Wollen die Wohnungseigentümer insoweit vom Gesetz abweichen, müssen sie eine entsprechende neue Vereinbarung treffen. Eine Altvereinbarung, die ein anderes Ergebnis zum Gegenstand hätte, wäre nicht mehr wirksam. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die alte Fassung des WEG keine Vorgaben über den exakten Gegenstand der Beschlussfassung enthalten hatte.

[1] BayObLG, Beschluss v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04, NZM 2006, 62.

[2] Arg. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500.

[3] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 3.11.1998, 3 W 224/98, NZM 1999, 276.

1.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich als deren Ausführungsorgan tätig, weshalb etwaige Klagen auf Erstellung von Jahresabrechnungen nicht gegen den Verwalter gerichtet werden können, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind.^[1]

Obliegt – wie in aller Regel – die Erstellung der Jahresabrechnung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter, so ist diesem eine Delegation bzw. Übertragung dieser Aufgabe auf Dritte nur eingeschränkt möglich, da es sich um eine ureigene Aufgabe bzw. Verpflichtung des Verwalters handelt. Innerhalb des Verwaltungsunternehmens kann er sich freilich der Hilfe seiner Mitarbeiter bedienen und eine entsprechende interne Delegation vornehmen. Für Inhalt und Richtigkeit haftet jedoch der Verwalter.

Verwalter delegiert

Zwar kann der Verwalter im Rahmen möglicher und zulässiger Delegation von Verwalteraufgaben die Erstellung der Jahresabrechnung außenstehenden Dritten – wie z. B. Rechtsanwälten oder Steuerberatern – übertragen. Zu beachten ist hier jedoch, dass der Verwalter gegen die Gemeinschaft keinen Anspruch auf Übernahme des dann anfallenden Steuerberater- oder Rechtsanwaltshonorars hat. Aufgrund seiner gemäß § 9b Abs. 1 WEG im Außenverhältnis unbeschränkten Vertretungsmacht (mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen), könnte der Verwalter zwar namens der Gemeinschaft einen außenstehenden Dritten entsprechend beauftragen, allerdings hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbstverständlich einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Unproblematisch wäre freilich, wenn der Verwalter den außenstehenden Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung beauftragt.

Auch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, nach dem der Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrags ermächtigt wird, diese zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählenden Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten der Gemeinschaft zu überbürden, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.^[2]

Bedient sich ein Verwalter zur Überprüfung einer Jahresabrechnung vor Einberufung der Eigentümerversammlung eines Wirtschaftsprüfers bzw. Sachverständigen, erfolgt dies grundsätzlich auf seine Kosten.^[3]

Verwalter tut nichts

Kommt der Verwalter seiner Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht nach, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Abrechnungserstellung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Einen unmittelbaren Direktanspruch gegen den Verwalter sieht das WEG nicht vor. Obwohl der Verwalter per Gesetz verpflichtet ist, die Jahresabrechnung zu erstellen, trifft ihn diese Verpflichtung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren Ausführungsorgan. Originär verpflichtet ist also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weshalb Ansp...