Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.4.2 Verspätet vorgelegte Jahresabrechnung

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtlich der bei deren Mietern aufgrund der Verspätung nicht mehr durchsetzbaren Nachforderungen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Verwaltervertrag auch weiterhin als ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer qualifiziert wird. Dies ist allerdings umstritten und wurde von der Rechtsprechung bereits einmal verneint.^[1]

Praxis-Beispiel

Verspätete Abrechnung

Verwalter V erstellt die Jahresabrechnung 2023 für eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst Ende November 2024 und beruft die Eigentümerversammlung, in der der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auf Grundlage dieser Jahresabrechnung gefasst werden soll, für den 19.12.2024 ein. In der Eigentümerversammlung beanstandet B, dass die Heizkostenabrechnung falsch ist. Es stellt sich heraus, dass V dem Abrechnungsunternehmen falsche Daten übermittelt hat. Die Abrechnungskorrektur kann erst im Januar 2025 erfolgen. E, der seine Wohnung vermietet hat, kann daher die Heizkostenabrechnung seinem Mieter M erst am 3.2.2025 übergeben. M verweigert die darin ausgewiesene Nachzahlung in Höhe von 513 EUR unter Hinweis auf die Verfristung.

Nachdem der Verwalter die Abrechnung zu spät vorgenommen und der Abrechnungsfirma auch noch falsche Daten geliefert hat, hat er seine Verwalterpflichten schuldhaft verletzt. Für den eingetretenen Schaden haftet dem vermietenden Wohnungseigentümer allerdings nicht der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr für die Eigentümer entfaltet.^[2] Selbstverständlich kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter entsprechend in Regress nehmen.

Eine verspätete Abrechnung ist dem Verwalter dann nicht vorwerfbar, wenn er alles Erforderliche und Zumutbare unternommen hat, um die Abrechnung pünktlich zu erstellen. Zu Verzögerungen kann es vor allem durch verspätet eingehende Abrechnungen der Unternehmen kommen, die die Erstellung der Heizkostenabrechnung (im Auftrag der WEG!) vornehmen.

Was ist zu tun, um die Verspätung zu vermeiden?

Verwalter sollten nicht nur genau dokumentieren, wann Dienstleistern die Abrechnungsdaten und etwaige Korrekturen mitgeteilt werden, sondern auch darauf achten, dass die Ablesungen bei den Nutzern zeitnah erfolgen.

[1] AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZWE 2021, 360.

[2] BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24, NJW 2024, 2690.