Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1.3 Heizkosten in der Jahresabrechnung

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach einer Grundsatzentscheidung des BGH^[1] in der Jahresgesamtabrechnung und in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen differenziert darzustellen:

• In der Jahresgesamtabrechnung sind sämtliche Ausgaben für die in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode bezogene Heizenergie – und zwar unabhängig vom konkreten Verbrauch – darzustellen.
• In den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen sind hingegen die Kosten des konkreten Verbrauchs in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode darzustellen – unabhängig von in dieser Wirtschaftsperiode erworbener Heizenergie.

§ 3 Satz 1 HeizkostenV ordnet zwingend die Geltung der Vorschriften der HeizkostenV unabhängig davon an, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Derartige wären schlicht unwirksam. Allerdings ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, also bezogen auf eine konkrete Abrechnung, von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, nur anfechtbar und nicht nichtig.^[2] Insbesondere bei neubegründeten Wohnanlagen bedarf es vor der Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen eines Beschlusses über die Umsetzung der HeizkostenV, soweit sich die Gemeinschaftsordnung hierzu nicht verhält. Es ist also innerhalb des von der HeizkostenV vorgegebenen Rahmens von mindestens 50 % der Umlage nach Verbrauch und bis höchstens 70 % der Umlage nach Verbrauch der konkrete Maßstab zu beschließen.^[3]

Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabs ist aber nicht möglich, wenn zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, die in die Wohnflächenberechnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, die keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab "beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.^[4]

Typische Heizkosten stellen regelmäßig die Kosten

• des Energieträgers (u. a. Öl, Gas, Fernwärme),
• der Wartung,
• der Immissionsmessung,
• ggf. der Zählermiete,
• des Abrechnungsdienstleisters sowie
• des Betriebsstroms dar.

Betriebsstrom

In der Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt.^[5]

Sämtliche insoweit in der jeweiligen Abrechnungsperiode tatsächlich getätigten Zahlungen sind in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Da in den jeweiligen Einzelabrechnungen allerdings die Kosten des Verbrauchs darzustellen sind, lassen sich die Jahreseinzelabrechnungen nicht aus der Jahresgesamtabrechnung ableiten.

Gas/Fernwärme (keine Bevorratung)

Tatsächliche Ausgaben 2024

Mtl. jeweils zum 1. Abschlagszahlungen Gas insgesamt (825 EUR x 12)	9.900 EUR
Mtl. jeweils zum 1. Abschlagzahlungen Betriebsstrom (10 EUR x 12)	120 EUR
20.1.2024 Schlusszahlung Gas 2023 lt. Abrechnung Versorger	950 EUR
20.2.2024 Abrechnungsdienstleister (Erstellung Abrechnung 2023)	450 EUR
25.3.2024 Immissionsmessung	250 EUR
20.6.2024 Wartung	350 EUR
Gesamtausgaben 2024	12.020 EUR

Die Gesamtausgaben i. H. v. 12.020,00 EUR sind in dieser Höhe in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen.

Heizkostenabrechnung 2024

In der Heizkostenabrechnung des Abrechnungsdienstleisters 2024 sind folgende Verbrauchswerte (Kosten) aufgeführt:

tatsächlicher Gasverbrauch (1.1. bis 31.12.2024)	10.200 EUR
Betriebsstrom (1.1. bis 31.12.2024)	120 EUR
Immissionsmessung (25.3.2024)	250 EUR
Wartungskosten (20.6.2024)	350 EUR
Abrechnungsdienstleister (Abrechnung 2024, erstellt in 2025)	480 EUR
Gesamtkosten	11.400 EUR

Die Gesamtkosten von 11.400 EUR lt. Heizkosten-Gesamtabrechnung legt der Abrechnungsdienstleister nach dem geltenden Schlüssel (z. B. 70 % Verbrauch / 30 % Fläche) in seinen Einzelabrechnungen auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten um. Das Ergebnis der Einzelheizkostenabrechnungen wird 1:1 in die jeweilige Jahreseinzelabrechnung eingestellt.

Nach allem ergeben sich Heizkosten bezüglich der Jahresgesamtabrechnung in Höhe von 12.020 EUR und solche bezüglich der Einzelabrechnungen in Höhe von 11.400 EUR. Dieser Unterschied sollte in der Abrechnung erläutert werden (was nach altem Recht zwingend war^[6]) und sich zwecks ausreichender Transparenz der Abrechnung weiterhin empfiehlt.

Muster: Heizkosten in der Jahresabrechnung

Jahresgesamtabrechnung

A Einnahmen und Ausgaben

I. Einnahmen

(...)

II. Ausgaben

Straßenreinigung	1.100 EUR
Müllbeseitigung	4.500 EUR
Gebäudeversicherung	8.000 EUR
(...)
Heizkosten	12.020 EU...