Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.2.2 Abweichende Kostenverteilungsschlüssel

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufig eine Verteilung umlagefähiger Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen bevorzugt, um vermietenden Eigentümern eine problemlosere Weiterbelastung dieser Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an ihren Mieter zu ermöglichen, wobei dies vor dem Hintergrund der Bestimmung des § 556a Abs. 3 BGB nicht mehr erforderlich ist. Danach ist nämlich auch für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung die Jahresabrechnung maßgeblich, wenn die Mietvertragsparteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Für Kostenpositionen wie Verwalterhonorar und Kabel-TV-Gebühren wird im Übrigen oft eine Verteilung nach Anzahl der Wohnungen/Garagen (bzw. Anzahl der tatsächlichen Nutzer) als gerechter empfunden.

§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss abänderbar. Eine Änderung der Kostenverteilung von Maßnahmen baulicher Veränderungen ist nach § 21 Abs. 5 WEG ebenso einfachmehrheitlich möglich.

Insoweit kann mehrheitlich auch von einer etwa in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilung auch nur für einzelne Kosten abgewichen werden.

Achtung: Beschluss erforderlich

Stets zu beachten ist, dass es eines ausdrücklichen, eigenständigen Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung bedarf. Lediglich die Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Anpassungen auf Grundlage der Jahresabrechnung unter Anwendung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels, führt nicht zur Kostenverteilungsänderung und bewirkt, dass der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG gefasste Beschluss grundsätzlich anfechtbar ist.^[1]

Wünschen die Wohnungseigentümer die Verteilung des Verwalterhonorars pro Wohnung bzw. pro Stellplatz und sieht die Gemeinschaftsordnung aber eine Verteilung aller Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor, kann die gewünschte Verteilung des Verwalterhonorars nach Objekten über die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mehrheitlich beschlossen werden. Eine Verteilung des Verwalterhonorars nach Objekten entspricht am ehesten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Beschlussmuster: Verteilung des Verwalterhonorars unter Abweichung von der Gemeinschaftsordnung

TOP XX: Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich des Verwalterhonorars (der Verwaltungskosten)

Gemäß § ____ der Gemeinschaftsordnung des Notars ____ zur Urkundenrollen-Nummer _____ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, das Verwalterhonorar sowie die mit dem Verwalter im Verwaltervertrag vom ______ zusätzlich vereinbarten Sonderhonorare (Alternative: sowie die Honorare und Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie die sonstigen administrativen Kosten wie insbesondere Saalmieten für Eigentümerversammlungen und auch die Kosten des Geldverkehrs) künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ grundsätzlich nach Sondereigentums- bzw. Teileigentumseinheiten zu verteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; LG Itzehoe, Urteil v. 15.4.2014, 11 S 32/13, ZMR 2014, 909; AG Aachen, Urteil v. 30.4.2014, 119 C 78/13, ZMR 2014, 923.