Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar.
Muster: Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage
| Ist (EUR) | Soll (EUR) | |||
|---|---|---|---|---|
Gesamt (EUR) |
Ihr Anteil* (EUR) |
Gesamt (EUR) |
Ihr Anteil* (EUR) |
|
| Anfangsbestand zum 1.1.2024 | 5.000 | 1.250 | 5.800 | 1.450 |
| Beitragszahlung gemäß Wirtschaftsplan | 2.140 | 535 | 2.400 | 600 |
*Hinweis: Sie verfügen nicht über einen realen Anteil an der Rücklage. Diese ist dem Gemeinschaftsvermögen zugeordnet.
Soweit Wohnungseigentümer beschlossene Zahlungen nicht leisten, war vor Inkrafttreten des WEMoG auch dies in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auszuweisen.[1]
Dies ist zwar nicht mehr erforderlich, da entsprechende Angaben im Vermögensbericht zu machen sind, allerdings würde die Darstellung nach wie vor ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Freilich bedarf es insoweit zwar nicht der namentlichen Benennung der Schuldner, aber auch dies wäre unschädlich.
Muster: Beitragsschuldner der Erhaltungsrücklage
| Beitragsschuldner | Verteilerschlüssel | Soll (EUR) |
Ist (EUR) |
Rückstand (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| WE Lehmann | 250/1.000 | 600 | 535 | 65 |
| WE Meier | 150/1.000 | 360 | 300 | 60 |
| WE Schulze | 200/1.000 | 480 | 345 | 135 |
2.4.1.1 Zinseinnahmen
Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden.
Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuchung bei der Erhaltungsrücklage die Tatsache, dass die verzinslich angelegten Liquiditätsüberschüsse in der Regel aus der Erhaltungsrücklage resultieren.
2.4.1.2 Abgeltungssteuer
Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten. Unter diesem Aspekt bietet sich der Ausweis der Zinserträge nach dem Bruttoprinzip an: Bruttozinsertrag als Einnahme, Zinsabschlagsteuer als Ausgabe verbuchen.
Muster: Darstellung der Abgeltungssteuer
| Ist (EUR) | Soll (EUR) | |||
|---|---|---|---|---|
| Gesamt | Ihr Anteil* | Gesamt | Ihr Anteil* | |
| Anfangsbestand zum 1.1.2024 | 5.000,00 | 1.250,00 | 5.800,00 | 1.450,00 |
| + Beitragszahlungen gemäß Wirtschaftsplan | 2.140,00 | 535,00 | 2.400,00 | 600,00 |
| + Zinserträge | 130,00 | 32,50 | 130,00 | 32,50 |
| ./. Abgeltungssteuer | 37,50 | 9,37 | 37,50 | 9,37 |
| ./. Solidaritätszuschlag | 2,00 | 0,50 | 2,00 | 0,50 |
*Hinweis: Sie verfügen nicht über einen realen Anteil an der Rücklage. Diese ist dem Gemeinschaftsvermögen zugeordnet.
Eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der Rücklagenentwicklung kommt dann in Betracht, wenn eine zusätzliche Aufstellung der steuerlich relevanten Daten der Jahresabrechnung beigefügt wird. Es stellt jedenfalls keinen Mangel der Jahresabrechnung dar, wenn in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage lediglich Nettozinsen ausgewiesen sind. Möchte einer der Wohnungseigentümer einbehaltene Steuern geltend machen, hat ihm die Wohnungseigentümergemeinschaft eine entsprechende Bescheinigung auszustellen.[2]
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