Jahrzehntelang vereinbarungsabweichende Heizkostenverteilung (verbrauchsabhängig) als konkludente Vereinbarung

Leitsatz

Jahrzehntelang vereinbarungsabweichende Heizkostenverteilung (verbrauchsabhängig) als konkludente Vereinbarung, ggf. auch mit Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern

Normenkette

§ 10 WEG a. F.; §§ 3, 7 HeizKV

Kommentar

1. Hat die Gemeinschaft mehrere Jahrzehnte abweichend von der Gemeinschaftsordnung heizkostenverbrauchsabhängig abgerechnet (hier: 50 % nach Verbrauch sowie 50 % nach Wohnfläche), so ist von einer konkludent zustande gekommenen Vereinbarung auszugehen. In Abrechnungsgenehmigungsbeschlüssen hat hier die Gemeinschaft ihren Willen zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung auch jeweils bestätigt. Die Eigentümer seien sich bewusst gewesen, mit ihren Beschlüssen eine dauerhafte, auch künftig geltende und nicht zu ändernde Regelung zu schaffen. Insoweit handelt es sich um eine schuldrechtliche Vereinbarung.
2. Die Vereinbarung gilt auch für Erwerber (Rechtsnachfolger), welche diese Regelung nicht nur stillschweigend duldeten, sondern ihrerseits konkludent bestätigten, da sie Abrechnungsgenehmigungen mitbeschlossen haben und einer Beschlussfassung auch nicht im Wege einer Anfechtung entgegengetreten sind (vgl. ebenso OLG Düsseldorf v. 17.12.2003, I-3 Wx 118/03, ZMR 2004, 451). Damit haben die Eigentümer durch ihre jahrelange Praxis diese Kostenverteilung auch in dem Bewusstsein vorgenommen, die bisher vereinbarte Regelung ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen.
3. Ein Wohnungseigentümerbeschluss muss allerdings seinen Regelungsgehalt für Sondernachfolger zumindest erkennbar machen, da er andernfalls unwirksam ist.

Anmerkung

Dies ist eine beachtenswerte Entscheidung in Übereinstimmung mit einem früheren Beschluss des OLG Düsseldorf, d. h. der Bestätigung einer Kostenverteilungsänderung kraft jahrelang geduldeter Abrechnungspraxis und Wirkung für bzw. gegen Rechtsnachfolger im Fall konkludenter Bestätigung auch durch diese bei erkennbarem Beschlussregelungsgehalt. Zum Gebot der "Erkennbarkeit" bleiben allerdings Fragen noch offen.

Link zur Entscheidung

Hans. OLG Hamburg v. 7.11.2006, 2 Wx 105/06, ZMR 3/2007, 210OLG Hamburg, Beschluss vom 07.11.2006, 2 Wx 105/06