Jetzt sogar geteilte Stimmrechte möglich! (hier: Halbstimmen nach Unterteilung eines Wohnungseigentums)

Normenkette

§ 25 Abs. 2 WEG

Kommentar

In einer Teilungserklärung war vereinbart, dass jedes Wohnungseigentum dem jeweiligen Eigentümer ein Stimmrecht gewähre, mehrere Wohnungen also jeweils 1 Stimme, maximal begrenzt jedoch bis zu 1/5 der Gesamtstimmen. Nach grundbuchrechtlich vollzogener Unterteilung eines Wohnungseigentums in 2 Einheiten entstand in der Gemeinschaft mit anfänglich 40 Stimmen Streit, ob sich hier die beiden Eigentümer der neugebildeten Einheiten auf ein Votum einigen müssten (analog § 25 Abs. 2 WEG) oder ob hier ein gequoteltes "Bruchteilsstimmrecht" beiden Eigentümern (hier: zu je 1/2) zuzubilligen sei. Diese Frage wurde bisher in der Literatur unterschiedlich behandelt.

Das OLG Düsseldorf entschied sich für die "Halbstimmenlösung", d. h. jeweils selbstständige Berücksichtigung der Abgabe einer halben Stimme durch jeden Eigentümer der unterteilten Wohnungen. § 25 Abs. 2 WEG beziehe sich allein auf eine Rechtsgemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft/Gesamthandsgemeinschaft), nicht aber auf Inhaber selbstständiger Eigentumsrechte. Wenn selbstständig Lasten und Kosten getragen werden müssten, sich auch Gebrauchs- und Nutzungsrechte für jeden Eigentümer eigenständig ergäben, könne das Stimmrecht der Erwerber nicht in der Weise miteinander verknüpft werden, dass es nur einheitlich auszuüben sei.

Entscheidend sei auch, dass sich nach Unterteilung nicht die Gesamtzahl der Stimmrechte erhöhen dürfe, selbst wenn die restlichen Eigentümer mit der Möglichkeit von Unterteilungen auch ohne Zustimmung rechnen mussten; jeder Eigentümer konnte davon ausgehen, dass max. vorliegend 40 Stimmrechte bestehen blieben und dass die eigene Stimme der erworbenen Wohnung ein Gewicht von mind. 1/4 habe; würde man den Eigentümern unterteilter Wohnungen jeweils volles Stimmrecht gewähren, würde dies in wichtigen Beschlussfragen eigenes Stimmrecht entsprechend entwerten; dies würde auch gegen den Grundsatz verstoßen, dass durch die Unterteilung der Status der übrigen Eigentümer nicht verändert werden dürfe und dass sich aus der Summe der durch die Teilung entstandenen Rechte nicht mehr Befugnisse ergeben könnten, als aus dem ungeteilten Wohnungseigentumsrecht selbst (in diesem Sinne bereits BGH, NJW 79, 870; ebenso Röll, RPfl. 76, 283 und Streblow, MittRhNotK 87, 141/147).

Die einzig sachgerechte Lösung sei, die auf aufgeteiltes Wohnungseigentum entfallende Stimme nach Bruchteilen aufzuteilen, die dann auch selbstständig geltend gemacht werden könnten.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.01.1990, 3 Wx 571/89= NJW-RR 9/1990, 521)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Bei berechtigter Unterteilung eines Wohneigentums müssen deshalb in Zukunft Versammlungsleiter wohl auch Bruchteilsstimmen berücksichtigen, in die Addition miteinbeziehen und auswerten (wie hier bei vereinbartem Objekt- bzw. Realstimmrechtsprinzip entschieden). Bei etwa vereinbartem Wertprinzip ergeben sich selbstverständlich keine Schwierigkeiten. Gilt das gesetzliche Kopfprinzip (jeder Eigentümer besitzt nur 1 Stimme unabhängig von der Zahl seiner Einheiten), dürfte sich allerdings die Problematik ähnlich stellen; auch hier wäre wohl vom Grundsatz auszugehen, dass sich durch Unterteilung nicht die Köpfe und damit auch Stimmrechte vermehren können. Man wird also auch beim Kopfprinzip die Meinung einer "Kopf-Spaltung" vertreten können, also ein geteiltes Stimmrecht (vgl. zum Stimmrecht des mehrfachen Eigentümers u. a. auch Weber, NJW 81, 2676 und Schoene, NJW 81, 435).