Kann der einzelne Wohnungseigentümer gegen hausgeldsäumige Miteigentümer Zahlungsansprüche geltend machen?

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 28 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Kommentar

Ein Wohnungseigentümer kann nach Ablehnung der vom Verwalter erstellten Abrechnungsgrundlagen durch die Wohnungseigentümerversammlung den den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gegen einen und ihnen zustehenden Anspruch auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge oder -Vorschüsse zu Händen des Verwalters jedenfalls nicht geltend machen, ohne dass die Abrechnungsgrundlagen für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt werden.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 12.07.1984, VII ZB 1/84)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Auf Vorlage des KG Berlin hat sich der BGH in dieser wohnungseigentumsrechtlichen Grundsatzentscheidung in Widerspruch zur Entscheidung des BayObLG vom 7.5.1979 gesetzt. Sind die Abrechnungsgrundlagen für Hausgeldfehlbestände (rückständige Beiträge oder auch Vorschüsse) nicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht befugt, Zahlungsansprüche klageweise geltend zu machen, selbst bei Antragstellung "mit Leistung an die Gemeinschaft" oder "zu Händen des Verwalters". Ein Eigentümer kann zwar nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegen andere Wohnungseigentümer Verfahren einleiten, nicht jedoch Ansprüche geltend machen, die an sich der Beschlussfassung der gesamten Gemeinschaft unterliegen. Eine Befugnis besteht nur für die Wahrnehmung eigener Rechte. Aus § 16 Abs. 2 WEG ergibt sich jedoch nicht ohne weiteres ein solches "eigenes Recht", da diese Bestimmung nur persönliche Ausgleichsansprüche der einzelnen Miteigentümer erfasst (Befreiungs- oder Rückgriffsansprüche). Die Einziehung von Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer ist Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung i.S. von § 21 Abs. 1 WEG; über deren Geltendmachung hat damit grundsätzlich die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer zu entscheiden.

Im vorliegenden Fall waren anspruchsbegründende Jahresabrechnungen und ein Wirtschaftsplan mehrheitlich abgelehnt worden. Somit hat der einzelne Eigentümer nur den Anspruch gegen andere Miteigentümer auf ordnungsgemäße, dem Interesse der Gesamtheit aller Eigentümer entsprechende Verwaltung, wozu auch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Feststellung der Jahresabrechnung sowie die Einziehung der sich hieraus ergebenden Beiträge gehört. Ohne solche vorrangigen positiven Beschlussentscheidungen fehlt für den einzelnen Miteigentümer die Grundlage zur Anspruchsstellung auf Zahlung rückständiger Wohngeldbeiträge. Ein aus § 21 Abs. 4 WEG abgeleiteter Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers muss deshalb auch auf eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche Feststellung der Abrechnungsgrundlagen gerichtet sein. Dies wird durch einen reinen Zahlungsantrag jedoch nicht erreicht. Dieser Weg mag zwar etwas umständlich erscheinen, entspricht jedoch dem Schutzbedürfnis aller Wohnungseigentümer, Wohngeldzahlungen nur auf der Basis verbindlich beschlossener Abrechnungen und Wirtschaftspläne leisten zu müssen. Zu ergänzen ist in diesem Zusammenhang vielleicht noch, dass sich Zahlungspflichten auch aus einer verbindlichen Gemeinschaftsordnung ergeben können, wie häufig im ersten Geschäftsjahr nach einer Baufertigstellung, wenn also ein konkreter Wirtschaftsplan noch nicht beschlossen ist.

[Selbst nach verbindlichen Beschlussfassungen über Abrechnung oder Wirtschaftsplan besitzt der einzelne Miteigentümer nicht die Antragsbefugnis, gegen einen zahlungssäumigen Miteigentümer Zahlungsantrag zu stellen; der BGH hat zwischenzeitlich auch insoweit die sog. actio pro socio im WE-Recht abgelehnt; das Wohngeldinkasso gehört allein zum Aufgabenbereich des Verwalters.]