Kaution: Aufrechnung mit bestrittener Mietforderung

Leitsatz

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch mit einer vom Mieter bestrittenen Forderung gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution aufrechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 551

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus zu einer monatlichen Miete von 935 EUR. Ab Januar 2007 bis einschließlich März 2008 hat der Mieter die Miete um 25 % (= 235 EUR) gemindert. Auf diese Weise entstand ein Rückstand von 15 x 235 EUR = 3.525 EUR. Im Frühjahr 2008 wurde das Mietverhältnis beendet. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Minderung der Miete zu Recht erfolgt ist. Gleichwohl hat der Vermieter die Mietforderungen mit der Kaution verrechnet. Das Gericht hatte die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter auch dann auf die Kaution zugreifen darf, wenn seine Forderungen streitig sind.

Dies wird vom Gericht bejaht. In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Ansicht vertreten, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen kann, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, oder wenn die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rdn. 93 m. w. N.). Dies beruht auf der Erwägung, dass die Kaution nicht der raschen Beitreibung von rückständigen Mieten, sondern der Sicherung des Vermieters dient.

Fraglich ist, ob nach der Beendigung des Mietverhältnisses etwas anderes gilt. Dies wird teilweise verneint (LG Halle, Urteil v. 25.9.2007, 2 S 121/07, NZM 2008, 685). Das OLG Karlsruhe steht demgegenüber auf dem Standpunkt, dass der Kaution nach Vertragsende auch eine Verwertungsfunktion zukommt. Der Vermieter kann also mit einer streitigen Forderung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Der Mieter wird nach dieser Ansicht auf den Rückforderungsanspruch verwiesen. Dort ist zu prüfen, ob die Aktivforderung besteht.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008, 8 W 34/08OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.8.2008, 8 W 34/08, ZMR 2009, 120