Kein gemeinschaftliches Sondereigentum (Mit-Sondereigentum) bezüglich einer Tiefgarage

Leitsatz

Jedoch Kostenverteilung zu Lasten von Tiefgaragenstellplatz-Sondernutzungsberechtigten möglich; auch Rücklage-Trennung

Normenkette

§ 1 WEG, § 6 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Eine Tiefgarage, für die kein eigener Miteigentumsanteil gebildet wurde, kann nicht bestimmten Wohnungseigentumsrechten als "gemeinschaftliches Sondereigentum" zugeordnet werden; ein solches auch sog. Mit-Sondereigentum lässt das WEG nicht zu; die Rechtsfigur einer "dinglich verselbständigten Untergemeinschaft" an einzelnen Räumen ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd (h.R.M.). Im vorliegenden Fall war deshalb die Tiefgarage Gemeinschaftseigentum.

2. Grundsätzlich gilt bezüglich der Kostentragung bei Gemeinschaftseigentum § 16 Abs. 2 WEG. Allerdings können in einer Gemeinschaftsordnung nicht nur Nutzungsregelungen getroffen werden, sondern auch in Abweichung zu § 16 Abs. 2 WEG Unterhaltskosten entsprechend einer Nutzungsbestimmung verteilt werden. Vorliegend war die Gemeinschaftsordnung nach objektiven Kriterien dahingehend auszulegen, dass stellplatzsondernutzungsberechtigte Eigentümer allein die ausscheidbaren Kosten und Lasten der Tiefgarage zu tragen hätten; Gleiches gilt hinsichtlich der Behandlung einer für die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrücklage, wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass eine Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrücklage nach den Miteigentumsanteilen und nach der Sondernutzung erfolgen solle und an Stellplätzen Sondernutzungsrechte eingeräumt seien. Die für die Tiefgarage angesammelte Rücklage war deshalb nach wie vor von der für die Wohnanlage selbst gebildeten allgemeinen Rücklage getrennt zu halten; der dagegen verstoßende Beschluss (Zusammenführung beider Rücklagen) verstieß damit insoweit gegen die Gemeinschaftsordnung und musste für ungültig erklärt werden.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 10.000.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.08.1998, 2Z BR 75/98)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung