Kein Stimmrecht (auch nicht in Vollmacht anderer Eigentümer) eines Verwalters, der zugleich Eigentümer oder mit dem Eigentümer wirtschaftlich sehr stark verbunden ist, zur Entscheidung über die Kündigung seines Verwaltervertrages

Normenkette

§ 25 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Der Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH war auch gleichzeitig Geschäftsführer einer Wohnungseigentums-GmbH.

2. Ein Verwalter als Wohnungseigentümer ist zwar nach h.M. berechtigt, bei seiner Bestellung oder Abberufungmitzustimmen, da es sich bei diesen Entscheidungen allein um interne Organisationsakte einer Gemeinschaft handelt. Geht es allerdings um den Abschluss eines Verwaltervertrags oder dessen Kündigung, handelt es sich um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG (ebenfalls h.M., vgl. sogenannte Trennungstheorie). Nicht die Abberufung des Verwalters, sondern erst die Kündigung führt zur Beendigung des mit ihm abgeschlossenen Vertrages. Wird über die Abberufung gleichzeitig mit der Kündigung beschlossen, überlagert die Kündigung den Abberufungsvorgang. Folglich greift § 25 Abs. 5 WEG ein mit der Folge, dass der Verwalter von der Abstimmung ausgeschlossen ist. Der Mindermeinung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 7. Auflage, § 25 Rn. 105) kann insoweit nicht gefolgt werden.

3. Wenn auch im vorliegenden Fall die Verwaltung nicht selbst Wohnungseigentümerin war, war sie gleichermaßen jedoch gem. § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung zur Kündigung ausgeschlossen, da sie mit der Verwaltung zwar nicht rechtlich, wohl aber wirtschaftlich so stark verbunden war, dass man sie interessengemäß als Einheit betrachten musste. Der Gleichklang der Interessen wurde auch dadurch deutlich, dass beide Gesellschaften denselben Geschäftsführer und auch dieselbe Anschrift hatten. Die Kündigung des Verwaltervertrags betraf also auch ein "Rechtsgeschäft" mit der Gesellschaft als Wohnungseigentümerin.

4. War die Verwaltung von Eigentümern mit der Vertretung in der Versammlung bevollmächtigt, unterlag sie ebenfalls einem Stimmverbot und war trotz erteilter Vollmachten nicht zur Vertretung berechtigt (ebenfalls h.R.M.). Auch die vertretungsweise abgegebenen Stimmen mussten deshalb unberücksichtigt bleiben. Damit wurde in der Versammlung tatsächlich mehrheitlich die Kündigung des Verwaltervertrages und die Nichtverlängerung beschlossen; die gefassten Beschlüsse waren unter Abzug der ausgeschlossenen Stimmen für ungültig zu erklären.

Gleichzeitig war festzustellen, dass der Vertrag durch mehrheitlich beschlossene Kündigung beendet wurde.

5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Beschwerdewert von DM 19.904.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.09.1998, 3 Wx 366/98)

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